Aufhebungsvertrag – Beendigung des Mietverhältnisses

von Rechtsanwalt Meyer zu Schlochtern

Welche Mietvertragstypen gibt es ? Wie werden sie beendet ?

Bei dem Mietvertrag handelt es sich um ein sogenanntes „Dauerschuldverhältnis“. Der Normalfall ist – jedenfalls im Wohnraummietrecht – der unbefristeten Mietvertrag. Anders als der unbefristete Mietvertrag endet der befristete Mietvertrag nicht durch Kündigung, sondern durch Zeitablauf. Der Gesetzgeber hat den befristeten Mietvertrag an strenge Voraussetzungen geknüpft, um so zu verhindern, dass über den „Kunstgriff“ des befristeten Mietvertrages die gesetzlich normierten Kündigungsschutzvorschriften umgangen werden. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist jedoch ein befristeter Verzicht auf das Kündigungsrecht auch durch formularmäßigen Mietvertragsklausel zulässig.

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, einen Mietvertrag zu beenden. Der befristeten Mietvertrag endet mit Zeitablauf. Es bedarf keiner Kündigung mehr, die Beendigung des Mietverhältnisses tritt mit Zeitablauf automatisch ein. Diese Konstellation ist jedoch von der Konstellation zu unterscheiden, wenn mietvertraglich vereinbart ist, dass sich das Mietverhältnis nach Zeitablauf automatisch um eine fest bestimmte Zeit verlängert oder in ein unbefristetes Mietverhältnis übergeht.

Aufhebungsvertrag – Warum ? Welche Vorteile hat er ?

Das Mietverhältnis kann einvernehmlich durch die Mietvertragsparteien mittels einen sogenannten Aufhebungsvertrag beendet werden. Die Parteien einigen sich darauf, dass an dem Mietvertrag nicht weiter festgehalten werden soll. Ein solcher Aufhebungsvertrag wird von der Rechtsprechung anerkannt und ist Ausfluss dessen dem BGB immanenten Prinzips der Vertragsautonomie. Ein solcher Aufhebungsvertrag kann grundsätzlich formlos abgeschlossen werden. Das gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass eine Änderung des Mietvertrages der Schriftform bedarf. Einigen sich die Parteien mündlich darauf, dass an dem Mietvertrag nicht weiter festgehalten werden soll, so haben sie durch diese Einigung im Zweifel das mietvertragliche Schriftformerfordernis stillschweigend abbedungen. Wollen Vermieter und Mieter einen Aufhebungsvertrag abschließen, so können sie einvernehmlich jedweden Beendigungszeitpunkt wählen, sie sind an Küdigungsfristen nicht gebunden.

Hat der Mieter das Recht, einen Nachmieter zu stellen ?

Nicht selten wird von dem Vermieter der Abschluss eines Aufhebungsvertrages von dem Gestellen eines Nachmieters durch den Mieter abhängig gemacht. Auch diese bedingungsmäßige Verknüpfung des Abschlusses eines Aufhebungsvertrages an die Gestellung eines Nachmieters ist zulässig. Entgegen der weitläufig verbreiteten Meinung, dass der Mieter einen Anspruch auf Beendigung des Mietverhältnisses habe, wenn er drei geeignete Nachmieter vorgeschlagen hat, besteht ein solcher Anspruch von Gesetzes wegen nicht. Der Vermieter – wie auch der Mieter ! – kann nicht zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages gezwungen werden.