Bagatellreparaturen

von Rechtsanwalt Meyer zu Schlochtern

Durch den Mietvertrag kann der Mieter neben der Schönheitsreparaturverpflichtung auch dazu verpflichtet werden, kleinere Schäden auf eigene Kosten reparieren zu lassen. Der Mieter kann jedoch nicht verpflichtet werden, die Bagatellreparaturen selbst durchzuführen oder sich selbst um einen Handwerker zu bemühen. Eine derartige "Vornahmeklausel" ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Die Verpflichtung bezieht sich allein auf die Kostentragungspflicht. Da jedoch grundsätzlich von Gesetzes wegen der Vermieter verpflichtet ist, das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, ist die Abwälzung der Verpflichtung zur Übernahme von Reparaturen auf den Mieter durch mietvertragliche Formularklauseln nur begrenzt zulässig. Die Abwälzung von Bagatellreparaturen vom Vermieter auf den Mieter ist nur wirksam,

• wenn sie sich auf solche Gegenstände und Installationen bezieht, die dem ständigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen. Beispielsweise handelt es sich hierbei um Wasserhähne oder Thermostatventile an Heizungen. Reparaturen an Gas-, Wasser- oder Stromleitungen können nicht in zulässiger Weise auf den Mieter abgewälzt werden.
• Ferner muss mietvertraglich eine auf das Jahr bezogene Höchstgrenze angegeben sein, die die Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Bagatellreparaturen summenmäßig beschränkt. Die Rechtsprechung hinsichtlich der Höchstgrenze, die im Jahr nicht überschritten werden darf, ist uneinheitlich. Die Obergerichte gehen davon aus, dass der Mieter nicht verpflichtet werden kann, Bagatellreparaturen durchzuführen, wenn die jährliche Belastung den Betrag von 6% bis 8% der Jahresnettokaltmiete übersteigt.
• Im Einzelfall darf die Schadenssumme 75 € nicht überschreiten. Wird diese Summe im Einzelfall überschritten, muss der Mieter überhaupt nicht für die Reparatur einstehen, da es sich insoweit nicht um eine Bagatellreparatur handelt.

Wurden in den Mietvertrag keine Jahresbegrenzung und/oder auch keine summenmäßige Begrenzung für den Einzelfall aufgenommen, so ist die Bagatellreparaturklausel unwirksam, wenn es sich um eine formularmäßige Klausel handelt, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.