Quotenklauseln

von Rechtsanwalt Meyer zu Schlochtern

Durch die Quotenklausel verpflichtet der Vermieter den Mieter, bei Ende des Mietverhältnisses sich anteilig an den (fiktiven) Renovierungskosten zu beteiligen, wenn die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind. Bemessungsgrundlage der anteiligen Beteiligung ist ein Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts. Eine solche Quotenklausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen zu tragen, obwohl der Mieter nach dem Fristenplan aufgrund der Kürze des Mietverhältnisses noch nicht verpflichtet wäre, Schönheitsreparaturen durchzuführen, ist nach der Auffassung des Bundesgerichtshof wirksam, wenn

• sich die zeitanteilige Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten an den von dem Bundesgerichtshof als zulässig erklärten üblichen Renovierungsfristen orientiert,
• dem Mieter das Recht eingeräumt wird, einen eigenen Kostenvoranschlag beizubringen, der gegebenenfalls geringere Renovierungskosten ausweist als der Kostenvoranschlag, den der Vermieter als Nachweis der (fiktiven) Schönheitsreparaturkosten vorgelegt hat. Der Kostenvoranschlag des Vermieters darf mithin für den Mieter nicht verbindlich sein.
• Die Renovierungsfristen, die für die Bemessung der zeitanteiligen Kostenbeteiligung herangezogen werden, dürfen erst mit Beginn des Mietverhältnisses begonnen haben.
• Schließlich muss dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt werden, seine Kostenbeteiligung abzuwenden, indem er die Renovierungsarbeiten in kostensparender Eigenarbeit selbst durchführt.

Eine solche Quotenklausel soll selbst dann wirksam sein, wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist. Nur dann, wenn die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses völlig verwohnt war und bereits bei Beginn des Mietverhältnisses eine Grundrenovierung erforderlich gewesen wäre, ist diesem Umstand nach Treu und Glauben Rechnung zu tragen und die Leistungspflicht des Mieters entsprechend zu reduzieren. Nach herrschender Meinung ist eine Quotenklausel auch dann wirksam, wenn das Mietverhältnis nur kurze Zeit angedauert hat. Es finden sich nur vereinzelt Stimmen in der Literatur, die eine Quotenklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erachten, wenn das Mietverhältnis weniger als ein Jahr angedauert hat. Der Bundesgerichtshof hat eine Quotenklausel bei einem Mietverhältnis, das anderthalb Jahre gedauert hat, für wirksam gehalten.

Der Bundesgerichtshof hat zwischenzeitlich seine Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturklauseln und den Quotenklauseln vereinheitlicht. Quotenklauseln, die die Erstattungspflicht des Mieters anhand eines starren Fristenplans bemessen, sind wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Erforderlich ist daher auch in diesem Zusammenhang, dem Mieter vertraglich die Möglichkeit einzuräumen, nachzuweisen, dass die Wohnung viel weniger abgenutzt ist, als es durch den Fristenplan vertraglich unterstellt wird.

Im übrigen ist zu beachten, dass nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs die Quotenklausel das Schicksal der Schönheitsreparaturklausel teilt. Soweit die Schönheitsreparaturklausel aufgrund bspw. starrer Fristenregelungen, einer fehlerhaften Ausführungsklausel oder des negativen Summierungseffekts (vgl. auch „Schönheitsreparaturen“ unwirksam ist, zieht dies die Unwirksamkeit der Quotenklausel nach sich.