Schönheitsreparaturen

von Rechtsanwalt Meyer zu Schlochtern

Schönheitsreparaturen – was ist das?

Eine gesetzliche Definition für Schönheitsreparaturen findet sich lediglich für preisgebundenen Wohnraum. Diese ist jedoch gleichwohl auch für freifinanzierten Wohnraum anwendbar. Danach sind Schönheitsreparaturen solche Instandhaltungsmaßnahmen, die während der Nutzungsdauer der Mietsache zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Es handelt sich mithin um Arbeiten, die üblicherweise turnusmäßig durchgeführt werden müssen. Zu den Schönheitsreparaturen zählen das Tapezieren und Streichen der Wände. Soweit die Tapete noch ordnungsgemäß zu überstreichen ist, braucht der Mieter nicht neu zu tapezieren, er kann sich vielmehr mit einem neuen Anstrich der Tapete begnügen. Zu den Schönheitsreparaturen gehört auch das Streichen von Heizkörpern und Innentüren sowie der Fenster und Wohnungstür von innen.

Wer muss die Schönheitsreparaturen durchführen?

Nach der gesetzlichen Grundintention ist der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Häufig wird die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen jedoch mietvertraglich vom Vermieter auf den Mieter abgewälzt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Abwälzung von Schönheitsreparaturen durch den Mietvertrag – auch durch eine allgemeine Geschäftsbedingung – möglich ist. Hierbei sind jedoch enge Grenzen zu beachten. Im Grundsatz gilt: der Mieter darf durch die Abwälzung der Schönheitsreparaturen nicht schlechter stehen als der Vermieter stünde, wenn die Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter abgewälzt worden wären, sondern er sie selbst ausführen müsste. Ferner gilt der Grundsatz, dass der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen soll, als er selbst abgewohnt hat. Mietvertragliche Klauseln, die gegen die vorgenannten Grundsätze verstoßen, sind wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters, soweit es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, unwirksam. In diesem Fall muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen, vielmehr greift dann der gesetzliche Grundgedanke und der Vermieter muss für die Durchführung der Schönheitsreparaturen Sorge tragen.

Wann müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?

Nach dem gesetzlichen Grundgedanken sind Schönheitsreparaturen dann durchzuführen, wenn die durch das Wohnen bedingte Abnutzung der Wohnung einen Grad angenommen hat, dass die Wohnqualität hierdurch beeinträchtigt wird. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Grundsatzentscheidung nachfolgende Zeiträume als Orientierungsmaßstab für zulässig erachtet:

• drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschen;

• fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten;

• sieben Jahre für andere Nebenräume.

Mietvertragliche Klauseln, durch die der Mieter verpflichtet wird, in kürzeren Intervallen seine Wohnung zu renovieren, sind jedenfalls wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters – soweit es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt – unwirksam. Doch selbst wenn die oben aufgeführten Intervalle eingehalten werden, kann die Klausel dennoch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sein. Starre Fristenregelungen, die dem Mieter ohne Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung verpflichten, Schönheitsreparaturen durchzuführen, sind unwirksam. Dem Mieter muss die Möglichkeit gegeben werden, nachzuweisen, dass nach Ablauf der oben aufgeführten Intervalle tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf besteht. Starre Fristenregelungen führen daher zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel.

Im Rahmen einer "weichen" Fristenregelung begründet der Ablauf der mietvertraglich vereinbarten Fristen eine tatsächliche Vermutung, dass die Wohnung renovierungsbedürftig ist. Sollte die Wohnung aufgrund ihres Erhaltungszustands tatsächlich nicht renoviert werden müssen, muss der Mieter dies nach Ablauf der "weichen" Fristen darlegen und beweisen.

Wie müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?

I.

Grundsätzlich sind die Schönheitsreparaturen fachgerecht durchzuführen. Dabei hat der Mieter das Recht, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, soweit er in der Lage ist, dies fachgerecht zu tun. Bloße "Hobbyqualität" reicht nicht aus. Der Vermieter kann formularmietvertraglich nicht verlangen, dass die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker durchgeführt werden. Eine solche Fachhandwerkerklausel ist unwirksam. Die Unwirksamkeit der Handwerkerklausel führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel, da es sich nach Ansicht der herrschenden Rechtsprechung um zwei separate Regelungstatbestände handelt.

Während der Mietzeit kann der Mieter grundsätzlich die Tapete und die Farbe der Wandfarbe frei wählen. Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2007 entschieden, dass eine Klausel, die Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, unwirksam ist und die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel nach sich zieht. Insoweit handele es sich um eine einheitliche vertragliche Regelung, die nicht in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil aufgeteilt  werden könne.

Anders verhält es sich jedoch bei Rückgabe der Wohnung. Die Wohnung ist in einer solchen Gestaltung zurückzugeben, dass sie mit dem durchschnittlichen Geschmack der Bevölkerung in Einklang zu bringen ist. Abweichungen von den allgemein üblichen Farbtönen sind unzulässig. Dies gilt jedenfalls für extreme Wandgestaltungen, wie beispielsweise schwarze Wandfarbe. Blassgelbe Wandfarbe ist hingegen nicht zu beanstanden.

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, bei Auszug die Wohnung neu zu tapezieren, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da sie keine Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf der Mietwohnung nimmt.

II.

Das Langericht Berlin ist nunmehr zu der Auffassung gelangt, dass auch eine Klausel, durch die der Mieter verpflichtet wird - ohne Einschränkung auf den Innenbereich - den Anstrich von Fenstern und Türen vorzunehmen, den Mieter im Rahmen eines Formularmietvertrages unangemessen benachteilige und daher unwirksam sei. Die Unwirksamkeit betreffe die gesamte Schönheitsreparaturverpflichtung. In einer Schönmheitsreparturklausel müsse die Verpflichtung zum Streichen der Fenster und Türen ausdrücklich auf den Innenbereich begrenzt werden, da andernfalls der juristisch und wirtschaftlich nicht vorgebildete Durchschnittsmieter eine derartige Klausel als eine umfassende Reparaturverpflichtung verstehen müsse, die sich auch auf den Außenbereich beziehe.

Schönheitsreparaturen und Anfangsrenovierung

Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, eine Anfangsrenovierung durchzuführen. Hierzu kann er auch formularmietvertraglich nicht verpflichtet werden, da dies gegen den Grundsatz verstößt, dass der Mieter nur die Schönheitsreparaturen durchführen und bezahlen soll, die er durch seinen Wohngebrauch selbst veranlasst hat. Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn der Vermieter im Gegenzug für die Durchführung der Anfangsrenovierung eine Entschädigungszahlung oder Mietfreiheit anbietet. Die Kombination einer grundsätzlich zulässigen Schönheitsreparaturklausel mit einer unzulässigen Anfangsrenovierungsklausel führt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit beider Klauseln.

Für die Wirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter ist es im übrigen nach Auffassung des Bundesgerichtshofs unerheblich, ob der Mieter in eine renovierte oder eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist. Grundsätzlich ist die Abwälzung der Verpflichtung der Durchführung von Schönheitsreparaturen auch dann wirksam, wenn eine Anfangsrenovierung seitens des Vermieters unterblieben ist. Voraussetzung ist jedoch, dass sich die Renovierungsfristen im üblichen Rahmen halten und nicht in unzulässiger Weise verkürzt werden, dass der Fristenplan erst mit Vertragsbeginn einsetzt und dass die Fristen bei Mietende abgelaufenen sind und sich die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand befindet. Findet sich im Vertrag keine Regelung hinsichtlich des Fristenbeginns, so ist eine solche Regelung so verstehen, dass die Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen erst mit Beginn des Mietverhältnisses beginnen.

Nach der herrschenden Rechtsprechung kann der Mieter nach Beginn des Mietverhältnisses von dem Vermieter nicht mehr die Durchführung einer Anfangsrenovierung verlangen. Begründet wird dies damit, dass der Mieter die Wohnung in Kenntnis des Zustandes der Wohnung angemietet hat und dadurch – durch schlüssiges Verhalten – den Zustand der Wohnung genehmigt hat. Etwas anderes gilt hingegen, wenn sich der Mieter im Rahmen der Mietvertragsverhandlungen die Durchführung einer Anfangsrenovierung ausdrücklich ausbedungen hat und der Vermieter diesem ausdrücklich zugestimmt hat.

Schönheitsreparaturen und Schlussrenovierung

Eine Schlussrenovierungsklausel ist eine Klausel, durch die der Vermieter dem Mieter die Durchführung einer Endrenovierung auferlegt. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, eine Endrenovierung unabhängig von dem Zeitpunkt der Durchführung der Schönheitsreparaturen vorzunehmen, ist unwirksam. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist in diesem Fall sowohl die Schönheitsreparaturklausel als auch die Schlussrenovierungsklausel unwirksam, da sich beide Klauseln mit der Renovierungsverpflichtung des Mieters befassen und daher als Einheit gewertet werden müssen. In einer solchen Situation spricht der Bundesgerichtshof von einem „negativen Summierungseffekt“, der zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsverpflichtung führt. Die dargestellte Rechtslage findet jedenfalls bei Überbürdung der Renovierungsverpflichtung durch allgemeine Geschäftsbedingungen Anwendung. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind Vertragsklausel die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind. Ob diese Klauseln auch tatsächlich in mehreren Verträgen verwendet werden, ist für ihre Qualifizierung als allgemeine Geschäftsbedingung unerheblich. Regelmäßig sind die Klauseln, die in den Vordrucken für Mietverträge verwendet werden, allgemeine Geschäftsbedingungen.

Die Verpflichtung zur „Rückgabe der Wohnung in einem einwandfreien Zustand“ stellt nach Auffassung des Landgerichts Hamburg eine Verpflichtung zur Durchführung einer Endrenovierung dar.

Eine Tapetenklausel (vgl. oben) stellt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs eine Endrenovierungsklausel dar, die unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Erhaltungszustand der Wohnung Rücksicht nimmt.