Schönheitsreparaturen im Geschäftsraummietrecht

Starre Fristen

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in seiner Entscheidung vom 18. Januar 2007 zu dem Aktenzeichen I-10 U 102/06 klargestellt, dass eine Schönheitsreparaturklausel in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Gewerberaummieter verpflichtet ist, hinsichtlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen einen starren Fristenplan einzuhalten (beispielsweise einen Renovierungsturnus alle vier Jahre), den Mieter unangemessen benachteiligt und infolgedessen insgesamt unwirksam ist. Die Unwirksamkeit betrifft mithin nicht nur den starren Fristenplan, sondern auch die Verpflichtung zur Durchführung Schönheitsreparaturen. Der Vermieter kann die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht mehr verlangen.

Das Landgericht Düsseldorf stellt insoweit auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bezüglich der Schönheitsreparaturen in Wohnraummietverhältnissen ab und begründet seine Auffassung damit, dass gewerbliche Mieter hinsichtlich dieser vergleichbaren Schönheitsreparaturklauseln gegenüber Wohnraummietern nicht weniger schutzbedürftig sind. Eine Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter von Gewerberäumen verpflichtet, die Schönheitsreparaturen beispielsweise alle vier Jahre durchzuführen, ohne dabei den Zustand der Mieträume zu berücksichtigen, vernachlässigt den Mieter unangemessen. Wenn die Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter abgewälzt worden, sondern vom Vermieter durchzuführen wären, müsste der Vermieter nicht unabhängig von dem Zustand der Mieträume in einem festgelegten Turnus die Schönheitsreparaturen durchführen, sondern nur dann, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Durch die vertragliche Vereinbarung eines starren Fristenplans wird von dem Mieter mehr verlangt, als der Vermieter schuldete, wenn er die Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter abgewälzt hätte. Eine derartige formularmäßige Schönheitsreparaturklausel stellt infolgedessen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

 Kombination von Schönheitsreparatur- und Endrenovierungsklausel

Im Wohnraummietrecht ist gesicherte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass dem Mieter kein übermaß an Renovierungsverpflichtung aufgebürdet werden darf. Das gesetzliche Leitbild ist, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Von diesem gesetzlichen Leidbild darf nur in engen Grenzen abgewichen werden. Eine Endrenovierungsklausel, die den Mieter verpflichtet, unabhängig von dem Zeitpunkt der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen (und mithin unabhängig von dem tatsächlichen Renovierungsbedarf), eine Endrenovierung durchzuführen, führt nach dieser Rechtsprechung im Wohnraummietrecht zur Unwirksamkeit sowohl der Schönheitsreparaturklausel als auch der Endrenovierungsklausel, da es sich bei diesen Klauseln um einen einheitlichen Regelungstatbestand handelt und da diese beiden Klauseln im Zusammenwirken – selbst wenn Sie separat betrachtet unbedenklich sind – den Mieter aufgrund eines „negativen Summierungseffekts“ unangemessen benachteiligen.

Lange Zeit war streitig, ob diese Grundsätze aus dem Wohnraummietrecht auf das Gewerberaummietrecht übertragen werden können. Der Bundesgerichtshof hat dies nunmehr bejaht. Er hat den Argumenten der Gegenmeinung, dass ein Gewerberaummieter in der Regel ein geschäftserfahrenerer Mieter als ein Wohnraummieter sei und infolgedessen auch weniger schutzbedürftig als ein Wohnraummieter sei und daher größere Einschränkungen durch allgemeine Geschäftsbedingungen hinnehmen müsse, eine Absage erteilt. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass es zwar zutrifft, dass der geschäftserfahrenere Unternehmer nicht in dem gleichen Maße schutzbedürftig sei wie ein Verbraucher. Diese Grundsätze seien jedoch auf die Kombination einer Schönheitsreparatur- und eine Endrenovierungsklausel nur bedingt übertragbar. Der Mieter von Gewerberaum, insbesondere derjenige, der zum ersten Mal Geschäftsräume anmietet, gehe in der Regel nicht davon aus, dass er unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen in jedem Fall eine Endrenovierung durchführen müsse. Selbst wenn er eine solche Problematik erkennen würde, könne nicht ohne weiteres unterstellt werden, dass ihm die örtliche Marktsituation die Abwehr einer derartig nachteiligen Klauselkombination ermögliche.

Auch in dieser Entscheidung zeigt sich die Tendenz des Bundesgerichtshofs, die Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht und die Rechtsprechung zum Geschäftsraummietrecht aneinander anzunähern.