Der Mieter kann gegen eine ungerechtfertigte Abmahnung des Vermieters nichts tun

BGH VIII ZR 139/07 vom 20. Februar 2008

Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter den Mieter ungerechtfertigt abgemahnt hatte. Der Mieter wollte die Abmahnung aus der Welt schaffen indem er den Mieter gerichtlich auf Beseitigung und Unterlassung der ungerechtfertigten Abmahnung in Anspruch nahm. Hilfsweise beantragte der Mieter, gerichtlich festzustellen, dass die ausgesprochene Abmahnung unwirksam sei.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung der Abmahnung nicht gegeben sei, da es hierfür bereits an einer gesetzlichen Anspruchsgrundlage fehle. Es lasse sich auch aus den Grundsätzen von Treu und Glauben kein Anspruch des Mieters auf Beseitigung und Unterlassung einer ungerechtfertigten Abmahnung herleiten. Anders als im Arbeitsrecht, wo ein derartiger Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch nach Aussprache einer ungerechtfertigten Abmahnung durch den Arbeitgeber nach den Grundsätzen von Treu und Glauben hergeleitet wird, fehle es im Mietrecht an einer Fürsorgepflicht des Vermieters für den Mieter, die mit der Fürsorgepflicht des Arbeitgebers gegenüber dem Arbeitnehmer vergleichbar wäre.

Bei der Abmahnung handele es sich lediglich um eine rechtsgeschäftähnliche Erklärung, die darauf abzielt, der anderen Vertragspartei ein bestimmtes und als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, verbunden mit der Aufforderung, das monierte Verhalten zur Vermeidung weiterer vertraglicher Konsequenzen aufzugeben oder zu ändern. Eine weitere Rechtswirkung komme der Abmahnung nicht zu, sodass dem Mieter gegen den Vermieter kein Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung einer ungerechtfertigten Abmahnung zukomme.

Soweit die Abmahnung Voraussetzung für eine nachfolgende Kündigung des Mietverhältnisses ist, steht es dem Mieter frei, im Rahmen eines Kündigungsprozesses vorzutragen, dass die Abmahnung ungerechtfertigt erfolgt ist. Der Vermieter trägt dann die volle Beweislast dafür, dass er berechtigterweise die Abmahnung ausgesprochen hat.

Der Bundesgerichtshof hat zudem den Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit der Abmahnung als unzulässig abgewiesen, weil es an einem Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter fehle, dessen Rechtmäßigkeit oder Unrechtmäßigkeit festgestellt werden könne. Die Abmahnung begründe kein Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, das im Rahmen eines Feststellungsantrages beurteilt werden könnte.