Die fristgerechte Kündigung des Vermieters wegen einer schuldhaften nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Mieters setzt keine vorherige Abmahnung voraus

BGH, Urteil vom 28. November 2007, VIII ZR 145/07

Der BGH hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter über einen Zeitraum von mehreren Monaten hinweg die vertraglich vereinbarte Miete schleppend, das heißt ständig unpünktlich oder unvollständig gezahlt hatte und der Vermieter daraufhin das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgerecht kündigte. Die fristlose Kündigung griff nicht durch. Der Mieter vertrat die Auffassung, er hätte vor Aussprache der fristgerechten Kündigung wegen seines Zahlungsgebarens zunächst von dem Vermieter gemahnt werden müssen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Mahnung vor der Aussprache einer fristgerechten Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht erforderlich ist. Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut sei eine vorherige Abmahnung wegen einer erheblichen mietvertraglichen Pflichtverletzung durch den Mieter nur bei Aussprache einer fristlosen Kündigung erforderlich, nicht jedoch bei der Aussprache einer fristgerechten Kündigung.

Der Mieter habe es selbst in der Hand, ob er dem Vermieter einen Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses biete, da die fristgerechte Kündigung nicht nur eine erhebliche Pflichtverletzung voraussetze, sondern auch ein Verschulden des Mieters. Fehle es an diesem Verschulden des Mieters, sei die Aussprache einer fristgerechten Kündigung wegen einer erheblichen Pflichtverletzung unwirksam.

Einer Abmahnung vor der Aussprache einer fristgerechten Kündigung könne jedoch insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter der Pflichtverletzung des Mieters das erforderliche Gewicht verleihen könnte, um das Vorliegen einer nicht unerheblichen mietvertraglichen Pflichtverletzung zu bejahen, weil vorher ggf. nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen habe oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten gewesen sei. Dies mache jedoch die Abmahnung nicht zu einer zusätzlichen Voraussetzung der fristgerechten Kündigung. Vielmehr sei die Abmahnung lediglich ein Gesichtpunkt bei der Prüfung, ob eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliege.