Betriebskostenabrechnung: Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit und inhaltlicher Richtigkeit

BGH VIII ZR 295/07 v. 19. November 2008

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, wann eine Betriebskostenabrechnung aufgrund gravierender Mängel formell unwirksam ist, mit der Folge, dass die Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist zu Lasten des Mieters nicht mehr korrigiert und ein etwaiger Nachzahlungsbetrag von Mietern nicht mehr gefordert werden kann, und wann eine Betriebskostenabrechnung lediglich inhaltlich unrichtig ist, sodass eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist (innerhalb gewisser Grenzen) möglich ist.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass entsprechend seiner ständigen Rechtsprechung für die formelle Wirksamkeit regelmäßig folgende Mindestangaben in der Betriebskostenabrechnung erforderlich sind:

-         Zusammenstellung der Gesamtkosten,

-         Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

-         Berechnung des Anteils des Mieters und

-         der Abzug der Vorauszahlungen.

Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen und rechnerisch nachzuvollziehen. Es ist erforderlich, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist.

Infolgedessen richtet sich die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung und deren inhaltlicher Richtigkeit danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenen Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen. Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zurecht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil in den Gesamtkosten zugrundegelegt wird, betrifft hingegen die inhaltliche Richtigkeit.

Allgemein verständliche Umlageschlüssel bedürfen grundsätzlich nicht der Erläuterung. Bei dem Verteilerschlüssel nach Miteigentumsanteilen genügt daher grundsätzlich, wenn der für die Wohnung des Mieters zugrundegelegten Miteigentumsanteil und die Summe aller Miteigentumsanteile angegeben werden.

Bei dem Verteilerschlüssel nach Personen ist sowohl die für die Wohnung des Mieters zugrundegelegte Personenzahl als auch die Gesamtpersonenzahl anzugeben.

Bei der Abrechnung nach Wohneinheiten ist die Gesamtzahl der Wohneinheiten darzustellen.