Grundsätzliches zur Betriebs- und Heizkostenabrechnung

BGH VIII ZR 261/06 vom 31. Oktober 2007

Der Bundesgerichtshof hatte über einige grundsätzliche Fragestellungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu entscheiden:

I.

Der Vermieter hatte entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung Wohnraum nicht differenziert nach Verbrauch und Fläche abgerechnet, sondern ausschließlich nach Fläche, da in den Abrechnungszeiträumen eine Verbrauchserfassung nicht stattgefunden hatte.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Abrechnung der Heizkosten ausschließlich nach Fläche zulässig ist, wenn eine Verbrauchserfassung nicht (mehr) möglich war und der konkrete Verbrauch des Mieters auch nicht anhand von Vorjahresabrechnungen ermittelt werden kann.

In dem zu entscheidenden Fall hatte sich der Mieter und der Vermieter im Rahmen eines Vergleichs darüber geeinigt, dass hinsichtlich der Vorjahre Abrechnungen nicht erstellt werden brauchen.

In dieser Konstellation in der eine Verbrauchserfassung in dem konkreten Abrechnungszeitraum nicht stattgefunden hatte und der konkrete Verbrauch des Mieters auch nicht anhand von Vorjahresabrechnungen ermittelt werden konnte, war der Vermieter berechtigt, die Heizkosten ausschließlich nach Fläche und nicht auch nach Verbrauch umzulegen. Er muss jedoch ein 15 %iges Kürzungsrecht des Mieters nach § 12 Heizkostenverordnung hinnehmen.

II.

Darüber hinaus wich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche des Mietobjekts ab. Tatsächlich war die Wohnfläche kleiner als die vertraglich vereinbarte Wohnfläche. Der Vermieter hatte jedoch dennoch die vertraglich vereinbarte Wohnfläche in der Heizkostenabrechnung und der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegt und insoweit ein für den Mieter ungünstiges Flächenmaß im Rahmen der Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten nach Wohnfläche ermittelt.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es grundsätzlich solange zulässig ist, die vertraglich vereinbarte Wohnfläche der Betriebs- und Heizkostenabrechnung zugrunde zu legen, anstatt die tatsächliche Wohnfläche in die Betriebs- und Heizkostenabrechnung aufzunehmen, soweit die Flächenabweichung nicht erheblich ist. Von einer Erheblichkeit der Flächenabweichung könne nur dann ausgegangen werden, wenn die Abweichung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche größer als 10 % sei. Diese Erheblichkeit der Flächenabweichung konnte in dem von dem Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall jedoch nicht festgestellt werden.

III.

Grundsätzlich kann eine Nachforderung aus einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung gegenüber dem Mieter nicht mehr geltend gemacht werden, wenn der Vermieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, mithin vor erreichen der Abrechnungsreife, die Betriebs- und Heizkostenabrechnung nicht erteilt hat. Um Nachforderungen im Sinn dieser Rechtsprechung handelt es sich begrifflich jedoch nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine Nachforderung aus einer bereits zuvor erteilten und nachfolgend korrigierten Abrechnung übersteigt oder der – falls der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig erstellt hat – die Summe der vertraglich vereinbarten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen des Mieters übersteigt. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter in dem abzurechnenden Abrechnungszeitraum die geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen nicht erbracht hat. Der Vermieter kann daher Nebenkosten bis zu der Summe der geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen.

IV.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterungen der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus.

Die Gesamtkosten sind auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile dieser Gesamtkosten nicht umlagefähig sind. Insoweit genügt es nicht, lediglich „bereinigte“ Gesamtkosten anzugeben.

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Bundesgerichtshof über „bereinigte“ Gesamtkosten einer Wirtschaftseinheit zu entscheiden, die tatsächlich entstanden Gesamtkosten waren für eine größere Wirtschaftseinheit aufgelaufen, als diejenige Wirtschaftseinheit, für die die Abrechung erteilt werden sollte. Der Vermieter hatte daraufhin die Gesamtkosten auf die kleinere und abzurechnende Wirtschaftseinheit umgerechnet und insoweit lediglich die „bereinigten“ Gesamtkosten angegeben. Der Bundesgerichtshof hat diese Vorgehensweise für unzulässig erklärt und entschieden, dass die Betriebskostenabrechnung insoweit formell fehlerhaft ist.

Der Vermieter hätte mithin die Gesamtkosten der größeren Wirtschaftseinheit angeben müssen. Sodann hätte er die Umrechnung auf die kleinere Wirtschaftseinheit darlegen und erläutern und dann die auf die kleinere Wirtschaftseinheit entfallenden Gesamtkosten seiner Abrechnung zugrunde legen müssen.

V.

Schließlich hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit für den Mieter grundsätzlich keinen Anspruch begründet, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. In dem konkreten Fall hatte der Vermieter eine veraltete Heizungsanlage betrieben, die nicht mehr dem Stand der Technik entsprach. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass den Vermieter jedenfalls dann keine Modernisierungspflicht trifft, wenn er nicht durch öffentlich-rechtliche Vorschriften zum Austausch der Heizungsanlage verpflichtet ist. Er hat hier jedoch grundsätzlich offen gelassen, ob der Sachverhalt anders zu bewerten ist, wenn der Vermieter durch öffentlich-rechtliche Vorschriften verpflichtet gewesen wäre, einen Austausch der Heizungsanlage vorzunehmen.