Zum Umfang der Einwendungsausschlussfrist

BGH VIII ZR 279/06 vom 10. Oktober 2007

Der Vermieter ist verpflichtet, über die Betriebskostenvorauszahlungen jährlich innerhalb von 12 Monaten nach Abschluss eines Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Der Mieter ist hingegen verpflichtet, binnen eines Jahres nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung dem Vermieter vorzutragen.

Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter nach Ablauf der Jahresfrist gegen eine Betriebskostenabrechnung einwandte, dass in der Betriebskostenabrechnung umgelegte Betriebskostenarten mietvertraglich nicht als umlagefähig vereinbart seien und dass infolgedessen insoweit der Vermieter die diesbezüglichen Kosten nicht auf ihn umlegen könne. Der Vermieter vertrat die Auffassung, der Mieter könne nach Ablauf eines Jahres nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung nicht mehr erfolgreich vortragen, dass abgerechnete Betriebskosten nach dem Mietvertrag nicht umlagefähig seien. Der Bundesgerichtshof hat die Auffassung des Vermieters gestärkt. Er hat entschieden, dass von der Einwendungsausschlussfrist, innerhalb derer der Mieter seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung vortragen muss, jedenfalls solche Einwendungen erfasst seien, die sich gegen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung richten und darauf beruhen, dass es für einzelne abgerechnete Betriebskostenarten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehle.

Die Vorschriften über die Abrechnungsfrist und die Einwendungsausschlussfrist dienen dem Interesse der Ausgewogenheit. Es soll erreicht werden, dass in fest bestimmter Zeit nach Beendigung eines Abrechnungszeitraumes einerseits über die Betriebskosten abgerechnet wird und andererseits alle Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung vorgetragen werden, um Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche zu verschaffen. Diese „Befriedigungsfunktion“ wird nur gewährleistet, wenn der Mieter nach Ablauf der Einwendungsfrist auch mit Streitigkeiten darüber ausgeschlossen ist, ob einzelne Betriebskostenarten nach dem Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden können oder nicht.