Eine isolierte Endrenovierungsklausel ist in der Regel unwirksam

BGH VIII ZR 316/06 vom 12. September 2007

Der Bundesgerichtshof hatte über die Wirksamkeit einer Endrenovierungsklausel in einem Mietvertrag mit dem Wortlaut „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben.“ zu entscheiden; in dem Mietvertrag war dem Mieter keine zusätzliche Schönheitsreparaturverpflichtung während des laufenden Mietverhältnisses auferlegt worden.

Während das Landgericht Bremen noch die Auffassung vertreten hatte, dass eine derartige Klausel dahingehend auszulegen sei, dass eine Endrenovierungsverpflichtung nur dann bestehe, wenn auch ein Renovierungsbedarf vorliege, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine derartige Klausel gerade nicht unmissverständlich regele, dass der Mieter Schönheitsreparaturen bei Auszug nur insoweit durchzuführen habe, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe. Vielmehr liege die Auslegung näher, das aus Sicht eines durchschnittlichen Mieters die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert zurückgegeben werden müsse oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen dürfe.

Eine derartige Regelung benachteilige den Mieter unangemessen, da sie dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen und unabhängig von dem Renovierungsbedarf in der Wohnung auferlege.

Unerheblich sei, dass dem Mieter neben der Endrenovierungsverpflichtung nicht auch eine Schönheitsreparaturverpflichtung während des laufenden Mietverhältnisses auferlegt worden sei. Die Endrenovierungsklausel sei bereits isoliert betrachtet unwirksam, da sie den Mieter verpflichte, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor - freiwillig - Schönheitsreparaturen vorgenommen habe, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine erneute Renovierung grundsätzlich noch kein Bedarf bestanden hätte. Die Endrenovierungspflicht werde in diesem Fall nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen und stelle daher eine unangemessene Benachteiligung dar.