Fogging – Die Beseitigungspflicht des Vermieters

BGH VIII ZR 271/07 vom 28. Mai 2008

Der BGH hatte über einen  Fall zu entscheiden, in dem sich Schwarzstaubablagerungen (Fogging) in einem Mietobjekt großflächig gebildet hatten. Der Mieter hatte den Vermieter wiederholt aufgefordert, die Schwarzstaubablagerungen zu entfernen. Nachdem der Vermieter dem Beseitigungsverlangen des Mieters nicht nachgekommen war, hat der Mieter den Vermieter auf Zahlung eines Vorschusses für die Mängelbeseitigung gerichtlich in Anspruch genommen.

Ursache der Schwarzstaubablagerungen war ein Zusammenwirken von Emissionen aus Wandfarbe und Teppichboden sowie eine Absenkung der Bauteiloberflächentemperatur während eines im Winter vorgenommenen Fensterputzens und dem zusätzlichen Eintrag flüchtiger organischer Stoffe, während des Fensterputzens. Wandfarbe und Teppichboden hatte der Mieter in das Mietobjekt eingebracht. Es handelte sich um handelsübliche Materialien.

Der Vermieter vertrat die Auffassung, er hafte nicht für die Mängelbeseitigung, da die Schwarzstaubablagerungen aus dem Gefahrenbereich des Mieters stammen. Schließlich habe der Mieter die Wandfarbe und den Teppich in das Mietobjekt eingebracht und im Winter die Fenster geputzt.

Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof entgegengetreten. Das Einbringen eines handelsüblichen Teppichs und handelsüblicher Wandfarbe sowie das Putzen der Fenster im Winter stellen einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar. Der Mieter haftet jedoch nicht für Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsachen infolge eines vertragsgemäßen Gebrauchs. Derartige Veränderungen und Verschlechterungen hat der Mieter nicht zu vertreten. Der Vermieter hingegen ist grundsätzlich verpflichtet, die Mietsachen in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Von dieser Erhaltungspflicht wird er nur dann frei, wenn der Mangel, der die Mietsache beeinträchtigt, auf ein Verschulden des Mieters zurückzuführen ist. Da dies in dem zu entscheidenden Fall jedoch ausgeschlossen war, war der Vermieter verpflichtet, den Mietmangel zu beseitigen.