Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei eigenmächtiger Selbstbeseitigung eines Mangels

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Januar 2008, VIII ZR 222/06

Der Bundesgerichtshof hatte über den Fall zu entscheiden, dass ein Mieter eine Heizungsanlage in einem Mietobjekt eigenmächtig hatte reparieren lassen und nunmehr die Kostenerstattung für diese Reparaturmaßnahme verlangte. Im Mietvertrag war aufgenommen worden „Heizung muss dringend kontrolliert  werden“.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Mieter kein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB zusteht. Nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB ist der Vermieter grundsätzlich zur Selbstbeseitigung eines Mangels gegen Kostenerstattung durch den Vermieter berechtigt, wenn sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befunden hat oder aber die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder zur Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig war.

Der Bundesgerichtshof vertrat die Auffassung, dass der Passus in dem Mietvertrag „dringend kontrolliert“ nicht dazu berechtigt, eine Heizungsreparatur durchführen zu lassen. Dieser Passus ermächtige den Mieter lediglich dazu, die Heizung inspizieren, nicht jedoch die Heizung auch reparieren zu lassen. Ein Verzug des Vermieters, mithin eine schuldhafte Nichtbeseitigung des Mangels an der Heizungsanlage trotz Fälligkeit der Mängelbeseitigungspflicht und Mahnung, konnte nicht festgestellt werden, die Arbeiten waren auch nicht Notwendig für die Erhaltung oder die Wiederherstellung des Bestands der Mietsache.

Der Bundesgerichtshof vertrat darüber hinaus die Auffassung, dass der Mieter auch nicht nach den Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes von dem Vermieter die Kostenerstattung verlangen könne, da die gesetzliche Wertung des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB dahingehend zu verstehen sei, dass dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zustehe. Er solle nicht vor „vollendete Tatsachen“ gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst über die Möglichkeit verfügen, die Mietsache auf ihre Mangelhaftigkeit hin zu überprüfen, gegebenenfalls die Ursache der Mängel festzustellen sowie darüber befinden zu können, ob und auf welche Weise ein Mangel beseitigt werden soll.