Fristlose Kündigung bei Schimmelpilzbefall

BGH VIII ZR 182/06 vom 18. April 2007

Der BGH hat klargestellt, dass grundsätzlich von Schimmelpilzbefall eine derart erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgehen kann, dass das Mietverhältnis aufgrund dieser Gesundheitsgefährdung fristlos gekündigt werden darf. Der BGH hat jedoch auch deutlich gemacht, dass nach der Mietrechtsreform im Jahr 2001 aufgrund der neuen Gesetzeslage nunmehr die fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung als eine "normale" fristlose Kündigung wegen erheblicher Verletzung mietvertraglicher Pflichten anzusehen ist, da der Vermieter verpflichtet ist, das Mietobjekt in einem zum vertraglichen Nutzungszweck geeigneten Zustand zu erhalten und da er dieser Verpflichtung nicht nachkommt, wenn er eine erhebliche Schimmelpilzbildung in dem Mietobjekt nicht beseitigt.

Da es sich bei der fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung jedoch um eine "normale" fristlose Kündigung handelt, ist der Vermieter vor Aussprache der fristlosen Kündigung grundsätzlich zunächst abzumahnen oder dem Vermieter ist eine angemessene Beseitigungsfrist zu setzen.

Eine Fristsetzung oder Abmahnung sei lediglich dann entbehrlich, wenn die Frist oder die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht.

In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter von Wohnraum, der mit dem Vermieter einen befristeten Mietvertrag geschlossen hatte, der nicht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden konnte, das Mietverhältnis fristlos gekündigt, weil sich in der Wohnung ein nicht unerheblicher Schimmelpilzbefall eingestellt hatte. Dieser Schimmelpilzbefall war zwar grundsätzlich auf ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen. Er wäre jedoch nur unter - wohl unzumutbaren - Anstrengungen hinsichtlich "richtigen" Lüftens zu vermeiden gewesen. In diesem Fall sei grundsätzlich vor Aussprache der fristlosen Kündigung eine Abmahnung oder Fristsetzung erforderlich gewesen.