Mieterhöhung aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

OLG Karlsruhe 7 U 186/06 vom 18. April 2007

Aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den "starren Fristenregelungen“ in Schönheitsreparaturklauseln und der damit einhergehenden Unwirksamkeit der mietvertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturklausel in vielen Mietverträgen stellte sich für das Oberlandesgericht Karlsruhe die Frage, ob die mietvertraglich vereinbarten Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel erhöht werden könne; ob mithin aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel ein "Zuschlag" auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens des Vermieters gemacht werden kann.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe vertritt die Auffassung, dass Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter haben. Der Vermieter, der die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzt, verlange im Gegenzug von dem Mieter eine um den Anteil, der die Schönheitsreparaturen bei der Mietzinsfindung ausmacht, reduzierte Miete. Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam und weist der Mietspiegel des betroffenen Wohngebiets eine ortsübliche Vergleichsmiete aus, die berücksichtigt, dass die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt sind, könne der Vermieter im Rahmen eines Mieterhöhungsbegehrens einen "Zuschlag" auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, um somit dem Umstand gerecht zu werden, dass nunmehr er selbst für die Durchführung der Schönheitsreparaturen Sorge zu tragen hat. Die Höhe des Zuschlags bemesse sich dabei im Zweifel nach § 28 Absatz 4 Satz 2 II. Berechnungsverordnung, der von maximal 8,50 € pro Quadratmeter ausgehe.

Das Landgericht Düsseldorf war in seiner Entscheidung vom 16. Mai 2006 zu dem Aktenzeichen  21 S 375/05 im wesentlichen auch von der Zulässigkeit eines derartigen "Zuschlags" ausgegangen, hatte jedoch die Auffassung vertreten, dass der Vermieter dem Mieter zunächst anbieten müsse, dass dieser die Schönheitsreparaturen selbst durchführt. Erst nach Weigerung des Mieters sei es dem Vermieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zuzugestehen, einen "Zuschlag" auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen.