Zusammentreffen von Mieterhöhungsvereinbarung nach Modernisierung und "normales" Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete binnen Jahresfrist

BGH VIII ZR 285/06

Will der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, so kann ein Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Etwas Anderes gilt, wenn der Vermieter innerhalb dieser Jahresfrist die Miete im Rahmen eines förmlichen Mieterhöhungsverfahrens wegen vorgenommener Modernisierungsarbeiten erhöht hat. In diesem Fall braucht die Jahresfrist nicht eingehalten zu werden.

Der Bundesgerichtshof hatte nunmehr über einen Fall zu entscheiden, bei dem innerhalb der Jahresfrist kein förmliches Mieterhöhungsverfahren wegen vorgenommener Modernisierungsarbeiten durchgeführt worden war, sondern in dem sich der Vermieter und der Mieter wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen formlos auf eine höhere Miete geeinigt hatten. Nachdem nunmehr der Vermieter binnen Jahresfrist zudem eine Anpassung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete wünschte, hielt der Mieter dem Vermieter entgegen, er müsse die grundsätzlich zu beachtende Jahresfrist einhalten.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Jahresfrist nicht eingehalten werden muss. Sinn und Zweck der Ausnahmeregelung von der grundsätzlich einzuhaltenden Jahresfrist bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sei es, den Vermieter zur Durchführung einer Modernisierung des Wohnungsbestandes anzuhalten. Diesem Sinn und Zweck widerspräche es, wenn nur solche Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen von der grundsätzlich einzuhaltenden Jahresfrist ausgenommen wären, die auf einem förmlichen Mieterhöhungsverfahren beruhen. Daher müsse von der Ausnahmeregelung auch die einvernehmliche Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen betroffen sein. Andernfalls wäre der Vermieter gehalten, nach einer Modernisierung stets ein förmliches Mieterhöhungsverfahren durchzuführen und erforderlichenfalls gegen den Mieter zu klagen, um sich die Möglichkeit offen zu halten, binnen Jahresfrist die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben. Dies habe der Gesetzgeber nicht gewollt.