Mieterhöhungsverlangen unter Verweis auf den Mietspiegel der Vermieter muss ein kostenloses Exemplar übersenden

(AG Wiesbaden, 92 C 3397/06 - 28 - vom 01. Februar 2007; BGH VIII ZR 74/08 vom 11. März                                                                  2009)

Das Amtsgericht Wiesbaden hatte über einen Mieterhöhungsfall zu entscheiden, bei dem der Vermieter sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel bezog und dem Mieter anbot, den Mietspiegel in den vermietereigenen Büroräumlichkeiten einzusehen. In der Gemeinde, in der sich die Wohnung befand, war der Mietspiegel nicht veröffentlicht und nicht kostenfrei zugänglich.

Das Amtsgericht Wiesbaden hat entschieden, dass in einem Fall, in dem der Mietspiegel nicht von der Gemeinde erstellt und allgemein und kostenlos zugänglich gemacht wird, sondern in der der Mietspiegel von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter erstellt wird und nur gegen die Entrichtung eines Kaufpreises zu erlangen ist, dem Mieterhöhungsverlangen, das sich auf einen Mietspiegel stützt, grundsätzlich ein Exemplar des Mietspiegels beizufügen ist oder gegebenenfalls in anderen „neutralen“ Räumlichkeiten in zumutbarer Weise zur Einsichtnahme zur Verfügung zu stellen ist.

Es reiche nicht aus, wenn die Mietspiegeltabelle nach Herausgabe in der Tagespresse veröffentlicht und sodann auf der Internetseite der Interessenverbände der Mieter oder Vermieter eingestellt werde. Zum Mietspiegel gehöre ein umfangreicher Erläuterungsteil, ohne den eine sachliche Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens nicht erfolgen könne. Infolgedessen reiche die Veröffentlichung nur eines Teils des Mietspiegels nicht aus, um den Mieter in die Lage zu versetzen, das Mieterhöhungsverlangen in Ruhe und sorgfältig zu überprüfen.

Auch genüge es nicht, dass der Vermieter anbietet, den Mietspiegel in seinen Räumlichkeiten einzusehen. Der Begründungszwang eines Mieterhöhungsverlangens in Verbindung mit der Überlegungsfrist für den Mieter, einem Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen, gebiete es, dem Mieter Gelegenheit und Zeit zu geben, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens eingehend und in Ruhe zu prüfen. Erforderlichenfalls soll der Mieter auch sachkundigen Rat heranziehen. In den Räumen des Vermieters sei eine derartige unbefangene Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens unter Zuhilfenahme des Mietspiegels und Beiziehung sachkundigen Rates und unter Ausnutzung der dreimonatigen Überlegungsfrist jedoch nicht möglich.

Es entspreche der Billigkeit, dass der Vermieter, der einen wirtschaftlichen Vorteil durch die Mieterhöhung erzielt, auch die Kosten der ihm auferlegten Begründungspflicht trägt. Unbillig wäre es hingegen, dass der Mieter, der durch die Mieterhöhung einen wirtschaftlichen Nachteil erfährt, zudem noch die Kosten aufwenden muss, um die von dem Vermieter zu erbringende Begründung zu finanzieren.

Es könne gegebenenfalls jedoch ausreichen, den Mietspiegel an neutraler Stelle zur Einsichtnahme durch den Mieter zu hinterlegen, wenn dem Mieter dadurch die Möglichkeit der unbefangenen Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens unter Hinzuziehung des Mietspiegels und sachkundigen Rates und unter Ausnutzung der zweimonatigen Überlegungsfrist ermöglicht werde.

In einer Entscheidung vom 11.03.2009 bestätigte der Bundesgerichtshof jedoch, dass der Vermieter dann nicht verpflichtet ist, seinem Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel zur ordnungsgemäßen Begründung beizufügen, wenn dieser allgemein zugänglich ist. In einem solchen Fall sei es dem Mieter zumutbar, zur Prüfung der Angaben des Vermieters auf den ohne weiteres zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Es reiche bereits aus, dass die Einsichtnahme in den Mietspiegel im Kundencenter des Vermieters gewährleistet sei. Die Beifügung des Mietspiegels sei auch nicht deswegen erforderlich, um eine rechtliche Beratung des Mieters – etwa durch einen Rechtsanwalt – zu ermöglichen, weil dessen Kenntnis von dem Inhalt des Mietspiegels vorausgesetzt werden kann.