Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

AG Hohenschönhausen 16 C 239/05 vom 30. März 2006

AG Schöneberg, Aktenzeichen 16b C 55/06 vom 19. Juni 2006

AG Berlin-Tiergarten, Aktenzeichen 6 C 427/07

Nicht selten verlangt der neue Vermieter von einem potentiellen Mieter die Beibringung einer Bescheinigung des alten Vermieters, dass die mietvertraglich vereinbarten Mieten stets pünktlich und vollumfänglich gezahlt worden waren und dass keine Mietschulden aus dem vormaligen Mietverhältnis bestehen.

Problematisch wird die Situation für den Mieter, wenn sich der alte Vermieter weigert, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen, etwa weil der Mieter sich weigert, aus dem vorherigen Mietverhältnis einen Teil der Betriebskostennachzahlungen zu zahlen, weil diese (vermeintlich) zu unrecht erhoben wurden.

Das Amtsgericht Hohenschönhausen hat in seiner Entscheidung vom 30. März 2006 entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Hierbei handele es sich um eine mietvertragliche Nebenpflicht. Der Vermieter müsse sich jedoch nicht auf das Bestehen oder Nichtbestehen von Rückständen der laufenden Miete beschränken, er dürfe vielmehr in einer solchen Bescheinigung auch auf noch ausstehende Prozess- und Gerichtskosten hinweisen.

Dieser Auffassung sind die Amtsgerichte Tiergarten und Schöneberg entgegengetreten. Beide Gerichte sind der Auffassung, dass ein Anspruch des Mieters gegen den ehemaligen Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht besteht.

Das Amtsgericht Schöneberg hat hierzu ausgeführt, dass eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung grundsätzlich keinen Rückschluss auf die Solvenz und Zuverlässigkeit des Mieters zulasse, da in einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung offen bleibe, für welchen Zeitraum diese Mietschuldenfreiheitsbestätigung ausgestellt wird, da aus der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht ohne weiteres ersichtlich sei, ob Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen und noch ausstehende Gerichts- und Prozesskosten enthalten sind, wann die einzelnen Mieten gezahlt wurden, wer die Mieten geleistet hat (bspw. Zahlung durch Dritte) und wie die Mieten geleistet wurden (Raten etc.).

Es sei ferner jedenfalls nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der ehemalige Vermieter sich unter Berufung auf etwaig ausstehende Betriebskosten weigert, eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung auszustellen.

In dieser Entscheidung des Amtsgerichts Schöneberg weist das Amtsgericht Schöneberg jedoch auch darauf hin, dass der Mieter grundsätzlich die Möglichkeit hat, von dem Vermieter eine Quittung gem. § 368 BGB hinsichtlich seiner einzelnen Mietzahlungen zu verlangen.

Der Anspruch auf Erteilung einer Quittung verjährt in demjenigen Zeitraum, in dem auch der Anspruch auf Leistung verjährt, für den die Quittung ausgestellt werden soll. Da der Anspruch auf Mietzinszahlung innerhalb von drei Jahren beginnend mit dem Schluss des Jahres verjährt, in dem der Anspruch entstanden ist, gilt eben diese Verjährungsfrist auch für den Anspruch des Mieters auf Ausstellung einer Quittung. Der Mieter kann mithin von seinem Vermieter verlangen, dass dieser ihm die Mietzahlungen der letzten drei Jahre quittiert.