Exzessives Rauchen als Sachbeschädigung der Mietsache?

BGH VIII ZR 37/07 vom 05. März 2008

Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter für knapp 2 Jahre eine Wohnung gemietet hatte. Die mietvertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturklausel in dem Mietvertrag war unwirksam. Der Mieter hatte in der Wohnung stark geraucht, sodass bei seinem Auszug die Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt waren und sich der Zigarettengeruch in die Tapeten „eingefressen“ hatte, sodass eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich waren.

Der Bundesgerichtshof hatte bereits in seinem Urteil vom 28. März 2006 entschieden, dass „normales“ Rauchen keine Sachbeschädigung darstelle, die den Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, selbst wenn die Schönheitsreparaturklausel, die mietvertraglich vereinbart wurde, unwirksam ist. Vielmehr stelle das Rauchen in einer Mietwohnung einen zulässigen Mietgebrauch dar.

Für den Fall des exzessiven Rauchens, der vorliegend Verfahrensgegenstand war, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung dann über den zulässigen Mietgebrauch hinausgeht und den Mieter zum Schadensersatz wegen Sachbeschädigung verpflichtet, wenn die Folgen des Rauchens nicht durch Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigt werden können, sondern weitergehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind. Unerheblich ist hingegen, ob durch das starke Rauchen Schönheitsreparaturen in einem früheren Turnus als mietvertraglich vereinbart durchgeführt werden müssen.