Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen im Gewerberaummietrecht

Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem in einem gewerblichen Mietvertrag über eine Änderungsschneiderei eine Schönheitsreparaturklausel mit “starren Fristen“ enthalten war. Dort war geregelt, dass sich der Mieter verpflichtet, auf seine Kosten mindestens

alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toilette und

alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen

die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten ausführen zu lassen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine derartige Schönheitsreparaturklausel mit einem „starren Fristenplan“ auch im Gewerberaummietrecht unwirksam ist.

Er hat insoweit ausgeführt, dass es Leitbild des Gesetzes sei, dass grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Es sei jedoch nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zulässig, die Schönheitsreparaturverpflichtung durch allgemeine Geschäftsbedingungen im Rahmen eines Mietvertrages auf den Mieter abzuwälzen. Erfolgt die Übertragung – wie es die Regel ist – im Wege von allgemeinen Geschäftsbedingungen, müssen diese einer Inhaltskontrolle standhalten. Eine allgemeine Geschäftsbedingung ist dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine derartige Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine allgemeine Geschäftsbedingung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar ist.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch im Gewerberaummietrecht eine Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar ist. Der Vermieter, der die Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter abgewälzt hat, ist lediglich verpflichtet, Dekorationsarbeiten durchzuführen, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf besteht. Verpflichtet der Vermieter den Mieter, Schönheitsreparaturen ohne Berücksichtigung eines Renovierungsbedarfs durchzuführen, verlangt er von dem Mieter mehr, als er selbst zu leisten verpflichtet gewesen wäre, wenn er die Schönheitsreparaturen nicht übertragen hätte. Infolgedessen stellt eine derartige Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristenplänen, die keine Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf nimmt, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.