Kein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete aufgrund der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel

BGH VIII ZR 181/07 vom 09. Juli 2008

Der Bundesgerichtshof hatte in der Revision über das Berufungsurteil des Landgerichts Düsseldorf zu entscheiden, dem der Sachverhalt zugrunde lag, dass die in einem Mietvertrag verwendete Schönheitsreparaturklausel aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den „starren Renovierungsfristen“ unwirksam war. Der Vermieter verlangte nunmehr von dem Vermieter eine Mieterhöhung, die über die anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete hinausging. Der Vermieter begründete diese über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehende Miethöhe damit, dass der örtliche Mietspiegel bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten von einer wirksamen Überwälzung der Schönheitsreparaturen von dem Vermieter auf den Mieter ausgehe, dass in dem konkreten Fall die Überwälzung der Schönheitsreparaturen von dem Vermieter auf dem Mieter jedoch unwirksam sei und dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen von dem Vermieter auf den Mieter Entgeldcharakter habe und somit bei der Mietpreisbildung zu berücksichtigen sei.

Das Landgericht Düsseldorf hatte sich dieser Auffassung im Wesentlichen angeschlossen.

Der Bundesgerichtshof ist dieser Rechtsauffassung entgegengetreten.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass eine Erhöhung der Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus mit dem Argument, der örtliche Mietspiegel gehe von einer wirksamen Überwälzung der Schönheitsreparaturen von dem Vermieter auf den Mieter aus, nicht in Betracht komme. Grundsätzlich könne der Vermieter die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Der Gesetzgeber habe ein Vergleichsmietsystem etabliert, das sich am örtlichen Markt orientiert. Der Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von Kosten für die Vornahme von Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf deren Durchsetzbarkeit am Markt widerspreche dem vom Gesetzgeber gewollten Vergleichsmietsystem, das sich am örtlichen Markt orientiert. Auch der Entgeltcharakter der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter rechtfertige keinen abstrakten Zuschlag zu der ortüblichen Vergleichsmiete.

Eine ergänzende Vertragsauslegung komme nicht in Betracht. Zwar sei die Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Eine vertragliche Regelungslücke entstehe dadurch jedoch nicht, da nach dem Leitbild des Gesetzes in einem solchen Fall der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen haben.

Schließlich komme auch eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftslage nicht in Betracht, da der Vermieter als Verwender von allgemeinen Geschäftsbedingungen im Rahmen des Mietvertrags grundsätzlich das Risiko der Unwirksamkeit der von ihm verwendeten allgemeinen Geschäftsbedingungen trage.

Im Ergebnis ist der Bundesgerichtshof mithin der Auffassung, dass eine „Kompensation“ zugunsten des Vermieters aufgrund der Unwirksamkeit der von dem Vermieter verwandten unwirksamen Schönheitsreparaturklausel nicht in Betracht kommt.