Haftung des Mietverwalters für die Verwendung unwirksamer Renovierungsklauseln

LG Berlin, AZ: 50 S 145/07 vom 29. Februar 2008

Das Landgericht Berlin hatte über einen Sachverhalt zu entscheiden, in dem der Eigentümer einer Immobilie die Vermietung der Immobilie entgeltlich einer Mietverwalterin überlassen hat. Die Mietverwalterin kümmerte sich um die Auswahl von Mietinteressenten und um die Konzeption des Mietvertrags. In dem streitgegenständlichen Mietvertrag hatte die Mietverwalterin eine Schönheitsreparaturklausel mit einer starren Fristenregelung und zudem zu kurzen Renovierungsfristen verwandt.

Nachdem das Mietverhältnis beendet war, hatte sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel berufen. Er hatte vorgetragen, durch die Verwendung eines starren Fristenplans und zu kurzer Renovierungsturni unangemessen benachteiligt zu werden.

Dem Mieter war in seiner Auffassung recht zugeben, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.

Dem Vermieter entstand infolge des Erfordernisses, nunmehr selbst für eine Renovierung der durch die Verwalterin vermieteten Wohnung Sorge tragen zu müssen, ein Schaden in Höhe der Renovierungskosten. Er nahm daher die Verwalterin auf Schadensersatz in Höhe dieser Renovierungskosten in Anspruch.

Das Landgericht Berlin hat die Auffassung vertreten, dass die Verwalterin, zumal sie die Mietverwaltung entgeltlich übernommen hat, sich schadensersatzpflichtig gemacht hat. Die Verwalterin hatte aufgrund der entgeltlich übernommenen Vermietung des Hauses eine gesteigerte Pflicht, bei der Ausgestaltung von Mietverträgen auf die Vermögensinteressen des Vermieters Rücksicht zu nehmen und nur solche Klauseln zu verwenden, die wirksam sind, um auf diese Art und Weise Vermögensschäden von dem Vermieter abzuwenden.

Bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages war die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel erkennbar gewesen, da bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages in der Literatur und Rechtsprechung erhebliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Verwendung von starren Fristenplänen in Schönheitsreparaturklauseln geäußert wurde. Darüber hinaus war im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt, dass die Verwendung zu kurzer Renovierungsfristen zu einer Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt.

Infolgedessen hat die Verwalterin schuldhaft ihre Verpflichtungen aus dem Verwaltungsvertrag verletzt und sich daher Schadensersatzpflichtig gemacht.