Zur Kombination einer Vorfälligkeitsklausel mit einem Aufrechnungsverbot

BGH, Urteil vom 14. November 2007, VIII ZR 337/06

Der BGH hatte äber die Wirksamkeit der Kombination einer Vorfälligkeitsklausel in einem Mietvertrag mit einem Aufrechnungsverbot zu entscheiden. In dem Mietvertrag war geregelt, dass der Mietzins monatlich im voraus und zwar spätestens am 3. Werktag eines Monats an den Vermieter zu zahlen sei (Vorfälligkeitsklausel). Daräber hinaus war in dem Mietvertrag geregelt, dass der Mieter nur mit Forderungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen kann, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Dies gelte jedoch nicht fär Mietzinsminderungen, die wegen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstanden sind. Die Räckforderungsbeträge wegen äberzahlter Miete aufgrund der Mietzinsminderung fär den laufenden Monat könnten vom Mieter in den Folgemonaten zur Aufrechnung gebracht werden (Aufrechnungsverbot).

Der Bundesgerichtshof hatte bereits im Jahr 1994 entschieden, dass eine Kombination von Vorfälligkeitsklausel und Aufrechnungsverbotsklausel den Mieter unangemessen benachteilige und daher unwirksam sei, wenn dem Mieter die Minderung zumindest fär den ersten Monat, in dem der Mangel auftrete, weder durch Abzug vom geschuldeten Mietzins im Folgemonat noch durch Aufrechnung im Folgemonat ermöglicht werde. Eine Beschränkung des Mietminderungsrechts dergestalt, dass der Mieter gezwungen ist, die Mietminderung auf dem Klageweg durchzusetzen, stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Das Landgericht Berlin vertrat die Auffassung, dass diese Rechtssprechung auch auf den vorliegenden Fall anwendbar sei, sodass die Kombination von Vorfälligkeitsklausel und Aufrechnungsverbotsklausel unwirksam ist.

Dem ist der Bundesgerichtshof entgegengetreten. Nach dem Wortlaut der Aufrechnungsverbotsklausel sei die Aufrechnung wegen einer Räckforderung aufgrund einer im laufenden Monat entstandenen Mietminderung nicht auf den ersten Monat seit der Entstehung der Mietminderung beschränkt. Vielmehr könne auch wegen einer Mietminderung in den folgenden Monaten die Aufrechnung erklärt werden, da der Mieter auch in den folgenden Monaten zur Vorauszahlung verpflichtet sei und daher bei Fortwirken des zur Mietminderung berechtigenden Mietmangels Monat fär Monat im laufenden Monat ein Räckforderungsrecht wegen einer eingetretenen Mietminderung entstehe.

Der Bundesgerichtshof hielt im Ergebnis die Klausel mit dem Wortlaut: „Der Mieter kann nur mit Forderungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Dies gilt nicht fär Mietzinsminderungen, die wegen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstanden sind. Diese Räckforderungsbeträge eines eventuell zuviel gezahlten Mietzinses fär den laufenden Monat können vom Mieter in den Folgemonaten zur Aufrechnung gebracht werden.“ fär wirksam.