Die Zwangsräumung des nichtehelichen Lebensgefährten des Mieters

BGH I ZB 56/07 vom 19. März 2008

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen der nichteheliche Lebensgefährte des Mieters, der nicht in den Mietvertrag aufgenommen ist, allein aufgrund eines Räumungstitels gegen den Mieter des Mietobjekts durch den die Zwangsräumung betreibenden Gerichtsvollzieher verwiesen werden kann. Ferner hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu beschaffen, inwieweit auch die Kinder des Mieters, die ebenfalls nicht in den Mietvertrag aufgenommen wurden, allein aufgrund des Räumungstitels gegen ihre mietenden Eltern im Wege der Zwangsräumung der Wohnung verwiesen werden können.

Ausgangspunkt dieser Problematik ist der Umstand, dass gegen jeden Besitzer, der weisungsfrei die tatsächliche Sachherrschaft über das Mietobjekt ausübt, ein Räumungstitel erforderlich ist, da von Gesetzes wegen gegen den Besitzer, gegen den die Zwangsvollstreckung betrieben werden soll, ein Räumungstitel erforderlich ist. Von dem Besitzer zu unterscheiden ist der Besitzdiener, der im Rahmen eines sozialen Abhängigkeitsverhältnisses lediglich weisungsgebunden für den Besitzer die tatsächliche Sachherrschaft ausübt..

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass jedenfalls der Ehegatte des Mieters eigenen Besitz an der Mietwohnung ausübt, auch wenn er nicht namentlich in den Mietvertrag mit aufgenommen worden ist, da er insoweit nicht in einem sozialen Abhängigkeitsverhältnis zu seinem Ehegatten, der in dem Mietvertrag als Mieter aufgeführt ist, steht.

Bei dem nichtehelichen Lebensgefährten des Mieters, der nicht in dem Mietvertrag mitaufgenommen ist, kommt es auf die Gesamtumstände an. Sicherlich übt derjenige nichteheliche Lebensgefährte, der nur kurzfristig in die Wohnung des Mieters aufgenommen wurde, keinen eigenständigen und weisungsfreien Besitz aus. Anders kann es hingegen bei einer langfristigen nichtehelichen Lebensgemeinschaft sein. Hier muss sich aus den Gesamtumständen klar und eindeutig ergeben, dass der Lebensgefährte einen eigenen weisungsfreien Besitz ausübt. Anhaltspunkte für die Ausübung des eigenen weisungsfreien Besitzes können beispielsweise die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der beabsichtigten oder erfolgten Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten in die Wohnung oder die Anmeldung des nichtehelichen Lebensgefährten in der Wohnung nach dem Meldegesetz sein.

In dem Fall, in dem der nichteheliche Lebensgefährte wie der Ehepartner einen weisungsfreien Mitbesitz an der Wohnung des Mieters ausübt, kann eine Zwangsräumung gegen den nichtehelichen Lebensgefährten nur aufgrund eines gegen ihn gerichteten Räumungsurteils erfolgen. Bei dem „flüchtigen“ Lebensgefährten reicht hingegen der Räumungstitel allein gegen den Mieter aus, um auch den Lebensgefährten der Wohnung zu verweisen.

Der Bundesgerichtshof hatte darüber hinaus entschieden, dass Kinder - selbst wenn sie volljährig sind - regelmäßig keinen weisungsfreien eigenen Besitz an der Mietwohnung ausüben, sondern lediglich im Rahmen eines sozialen Abhängigkeitsverhältnisses weisungsgebunden für ihre Eltern das Mietobjekt besitzen. In diesem Fall bedarf es für die Durchführung der Räumungsvollstreckung gegen die Kinder - selbst wenn sie volljährig sind - keines eigenständigen gegen sie gerichteten Räumungsurteils. Vielmehr kann die Zwangsvollstreckung gegen die Kinder aufgrund des gegen ihre Eltern gerichteten Räumungstitels durchgeführt werden.