Die fristgerechte Kündigung durch den Vermieter

von Rechtsanwalt Meyer zu Schlochtern

Im Wohnraummietrecht ist aufgrund der rigorosen Kündigungsschutzvorschriften zu Gunsten des Mieters zwischen der Kündigung durch den Vermieter von der Kündigung durch den Mieter zu unterscheiden. Grundsätzlich kann ein Mietverhältnis, das auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, von beiden Parteien durch Kündigung beendet werden. Im Rahmen eines befristeten Mietverhältnisses ist eine ordentliche (fristgerechte) Kündigung hingegen kein geeignetes Mittel, um das Mietverhältnis zu beenden, da ein befristetes Mietverhältnis automatisch durch Zeitablauf endet und eine ordentliche Kündigung sowohl vermieterseits als auch mieterseits unzulässig ist. Eine fristlose Kündigung ist demgegenüber auch bei einem befristeten Mietverhältnis beiderseits möglich.

Grundsätzlich ist zwischen der ordentlichen (fristgerechten) und der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung zu unterscheiden.

Wann darf der Vermieter ordentlich (fristegrecht) kündigen ?

Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur zulässig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Daher kann der Vermieter nicht grundlos das Mietverhältnis kündigen. Exemplarisch zählt das Gesetz drei Fallgruppen auf, bei denen das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu bejahen ist. Diese Fallgruppen sind sie jedoch nicht abschließend.

Nach der Intention des Gesetzgebers ist eine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters jedenfalls dann zulässig, wenn

• der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten mehr als nur unerheblich verletzt hat,

• der Vermieter die Mieträume benötigt, um dort selbst zu wohnen oder Familienmitgliedern oder Angehörigen seines Haushalts eine Wohnung anzubieten (Eigenbedarf) oder

• der Vermieter aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstünden.

Wann ist eine Pflichtverletzung des Mieters „nicht unerheblich“ ?

Eine unerhebliche Pflichtverletzung seitens des Mieters liegt dann vor, wenn die Belange des Vermieters nur ganz geringfügig beeinträchtigt sind oder ein Einzelfall ohne Wiederholungsgefahr gegeben ist. Nur eine Pflichtverletzung, die mehr als nur unerheblich ist, begründet im Einzelfall ein berechtigtes Interesse des Vermieters daran, das Mietverhältnis zu beenden. Nicht unerhebliche Pflichtverletzungen können sein Zahlungsrückstand mit Miete, Nebenkosten oder Kaution, Zahlungsverspätungen, wenn sie wiederholt und aus Absicht oder Nachlässigkeit eingetreten sind,vertragswidriger Gebrauch, beispielsweise unerlaubte Tierhaltung trotz Abmahnung oder Beschädigung der Mietsache, unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte, Vernachlässigung der Mietsache oder Belästigung des Vermieters oder anderer Mitmieter.

Eine vorherige Abmahnung ist nicht zwingend erforderlich. Das Kriterium der „Erheblichkeit“ wiegt jedoch besonders schwer, wenn der Mieter trotz vorheriger Abmahnung weiter gegen seine Mieterpflichten verstößt.

Wann liegt Eigenbedarf des Vermieters vor ?

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Mieträume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (= Eigenbedarf).

Der Vermieter muss in seinem Kündigungsschreiben die Person angeben, für die er die Wohnung benötigt. Darüberhinaus muss der Vermieter den konkreten Sachverhalt darlegen, aus dem sich der Eigenbedarf ergibt. Anzugeben sind daher auch die bisherigen Wohnverhältnisse derjenigen Person, die nunmehr in die gekündigte Wohnung einziehen soll. Der Mieter soll anhand der Angaben in dem Kündigungsschreiben überprüfen können, ob er sich erfolgreich gegen die Kündigung verteidigen kann. Fehlt es bereits an dieser notwendigen Kündigungsbegründung, ist die Kündigung unwirksam. Grundsätzlich kann eine Kündigung nicht durch das Nachschieben von Gründen nachträglich begründet werden. Es sind daher in dem Kündigungsschreiben bereits alle Angaben zu machen, die notwendig sind, um die Rechtswirksamkeit der Kündigung überprüfen zu können.

Der Vermieter muss die gekündigten Mietwohnung als Wohnung für sich oder seine Bedarfsperson nutzen wollen. Es reicht nicht aus, dass die gekündigte Mietwohnung lediglich als Wochenendwohnsitz benötigt wird. Auch lediglich kurzfristiger Bedarf an einer Mietwohnung begründet kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter oder seine Bedarfsperson müssen vielmehr beabsichtigen, ihren Lebensmittelpunkt in die gekündigten Mietwohnung zu verlegen.

Familienangehörige sind Personen, für die der Vermieter eine moralische und ethische Verantwortung hat. Im Zweifel richtet sich der Status des Familienangehörigen nach dem zivilrechtlichen Familienrecht. Familienangehörige sind jedenfalls Eltern und Großeltern, Kinder, Stiefkinder und Enkel, Geschwister, Stiefkinder und Schwiegereltern. Entferntere Verwandte können lediglich dann zu den Familienangehörigen gezählt werden, wenn der Vermieter eine besonders enge emotionale Bindung zu diesem entfernten Verwandten aufweist. Diese besonders enge emotionale Verbindung ist in dem Kündigungsschreiben ebenfalls darzulegen und zu begründen. Haushaltsangehörige sind Personen, die mit dem Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung in einem Haushalt gelebt habe. Hierzu zählen beispielsweise auch die Lebensgefährten. Es ist nicht zwingend notwendig, dass der Vermieter die gekündigten Mietwohnung ausnahmslos für seine Person oder seine Bedarfsperson benötigt. Er benötigte die Wohnung auch dann für sich, wenn er beabsichtigt, in die gekündigten Mietwohnung eine Hilfs- oder Pflegeperson aufzunehmen.

Der Vermieter benötigt die gekündigten Wohnung lediglich dann für sich, wenn er für den Eigennutzungswunsch vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat. Durch das Tatbestandsmerkmal des „Benötigens“ schließt der Gesetzgeber Willkürkündigungen aus. Es ist daher durch die Gerichte zu überprüfen, ob der Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird und nicht missbräuchlich oder willkürlich ist. Die Belange des Mieters sind im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung angemessen zu berücksichtigen. Die Rechtsprechung hat als nachvollziehbare und vernünftige Gründe für den Eigennutzungswunsch beispielsweise anerkannt, wenn der Vermieter die gekündigte Wohnung als Alterswohnsitz nutzen will. Auch der Familienzuwachs oder die Zusammenführung von Familien, der Wunsch, in die gekündigte Wohnung gemeinsam mit der Lebensgefährtin oder dem Lebensgefährten einzuziehen, aber auch beispielsweise die Zerrüttung der Ehe und der damit einhergehende Wunsch aus der ehelichen Wohnung auszuziehen, sind anerkannte Gründe für den Eigennutzungswunsch. Gerade im Rahmen der Eigenbedarfskündigung hat sich hinsichtlich der Begründung des Eigennutzungswunsches in der Rechtsprechung eine umfangreiche und vielseitige Kasuistik entwickelt. Es ist auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen.

Fällt der Kündigungsgrund nach dem Kündigungszugang beim Mieter aber noch im Verlauf der Kündigungsfrist, also vor dem beabsichtigten Ende des Mietverhältnisses, weg, so wird die Kündigung nachträglich unwirksam, der Vermieter muss dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten.

Was ist eine Verwertungskündigung ?

Der Vermieter hat auch dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er ohne die Beendigung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erlitte.

Voraussetzung der Verwertungskündigung ist, dass der Vermieter ein ernsthaftes Verwertungsinteresse an dem Mietobjekt hat. Ein solches Verwertungsinteresse kann im Einzelfall bejaht werden, wenn der Vermieter das Mietobjekt beispielsweise in Eigentumswohnungen umwandeln will, um es sodann im entmieteten Zustandzu verkaufen. Dabei ist zu beachten, dass das bloße Interesse des Vermieters an einer Renditesteigerung jedenfalls nicht schutzwürdig ist. Kaufte der Vermieter ein Mehrfamilienhaus, um es sodann zu entmieten und wieder zu verkaufen, so berechtigt diese Renditesteigerungsabsicht den Vermieter nicht zur Verwertungskündigung. Ein berechtigtes Verkaufsinteresse ist jedoch zu bejahen, wenn beispielsweise eine Erbengemeinschaft das Mietobjekt im Rahmen der Auseinandersetzung veräußert, wenn der Verkaufserlös zur Alterssicherung aufgewandt werden muss oder der Sicherung des eigenen Unterhalts dient. Auch die Absicht, das Mietobjekt abzureißen, um es neu zu errichten, kann im Einzelfall ein berechtigtes Verwertungsinteresse begründen. Zu beachten ist dabei jedoch, dass eine Abrissgenehmigung für das Mietobjekt im Zeitpunkt der Kündigung bereits vorliegen sollte. Ebenfalls kann ein berechtigtes Verwertungsinteresse zu bejahen sein, wenn der Vermieter das Mietverhältnis kündigt, um die Wohnung anschließend umfangreich zu sanieren. In diesem Fall ist eine Kündigung jedoch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter trotz der geplanten Sanierungsarbeiten in dem Mietobjekt wohnen bleiben könnte oder wenn die Sanierungsarbeiten nur zu einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit des Mietobjektes führen.

Bedarf die Kündigung einer besonderen Form ?

Der Vermieter muss das Mietverhältnis schriftlich kündigen. Dies gilt jedoch nur für Wohnraummietverhältnisse. Aufgrund dieses Schriftformerfordernis ist die Kündigung durch den Vermieter persönlich zu unterschreiben. Daher sind Kündigungen der Telefax, E-Mail oder Telegramm formunwirksam. Der Vermieter kann sich nicht auf diese Kündigungen berufen. Kündigt ein Stellvertreter des Vermieters, so muss dieser dem Kündigungsschreiben eine Originalvollmachtsurkunde beifügen. Fehlte es an einer Originalvollmachtsurkunde, so ist der Mieter berechtigt, die Kündigung unverzüglich – das heißt ohne schuldhaftes Zögern – zurückzuweisen. Unterlässt der Mieter diese sofortige Zurückweisung, so wird die Kündigung durch den Stellvertreter, obwohl eine Originalvollmachtsurkunde fehlt, wirksam.

Nicht selten kommt es vor, dass auf Seiten der Vermieter oder der Mieter mehrere Personen im Mietvertrag als Vertragspartei benannt sind. In dieser Konstellation müssen sämtliche im Mietvertrag genannten Vermieter die Kündigung unterschreiben oder aber der Handelnde musste durch sämtliche Vermieter bevollmächtigt sein und es müssen entsprechende Vollmachtsurkunden im Original vorgelegt werden. Sind mehrere Personen in den Mietvertrag als Mieter aufgenommen worden, so ist die Kündigung an sämtliche Mieter zu richten. Fehlt es hieran, so ist die Kündigung unwirksam. Eine Ausnahme gilt lediglich dann, wenn eine in den Mietvertrag als Mieter aufgenommene Person zuvor vom Vermieter einvernehmlich aus dem Mietvertrag entlassen wurde.

Muss die Kündigung begründet werden ?

Die Kündigung muss schriftlich begründet werden. Dies gilt jedoch ebenfalls nur für Wohnraummietverhältnisse. Die schriftliche Begründung muss so ausführlich sein, dass der Mieter anhand der Kündigungsbegründung abschätzen kann, ob die Kündigung rechtmäßig ist oder nicht. In der Kündigungsbegründung sollten daher die die Kündigung rechtfertigenden Gründe dezidiert dargelegt werden. Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Kündigungsgründe bereits kennt, etwa weil der Vermieter den Mieter im Rahmen einer persönlichen oder fernmündlichen Unterredung bereits über die Kündigungsgründe aufgeklärt hat. Der Vermieter kann sich jedoch im Rahmen seines Kündigungsschreibens hinsichtlich der Begründung auf ein zuvor zugestelltes Mahnschreiben inhaltlich beziehen. Im Rahmen der Kündigungsbegründung ist auf die Möglichkeit des Mieters, den Sozialwiderspruch geltend machen, hinzuweisen. Versäumt der Vermieter dies, so ist der Mieter berechtigt, den Sozialwiderspruch auch nach Ablauf der Widerspruchsfrist zu erheben.

Welche Kündigungsfristen muss der Vermieter beachten ?

Hinsichtlich der Kündigungsfristen ist zu unterscheiden, ob die Kündigung seitens des Vermieters oder seitens des Mieters erfolgt, da für den Vermieter anderen Kündigungsfristen gelten als für den Mieter. Für der Vermieter sieht das Gesetz gestaffelte Kündigungsfristen vor. Die Länge der Kündigungsfrist richtet sich danach, wie lange das Mietverhältnis angedauert hat. Grundsätzlich gilt für den Vermieter eine dreimonatige Kündigungsfrist. Diese verlängert sich jedoch um jeweils drei Monate, wenn das Mietverhältnis länger als fünf beziehungsweise acht Jahre andauert. Nach dieser Regelung bemisst sich die Kündigungsfrist für den Vermieter auf sechs Monate, wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre andauerte, und auf neun Monate, wenn das Mietverhältnis länger als acht Jahre andauerte. Von diesen Fristen kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Daher kann mietvertraglich nur vereinbart werden, dass für den Vermieter längere Kündigungsfristen gelten sollen. Diese sind sodann für den Vermieter verbindlich.

Gibt der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben zu kurze Kündigungsfristen an, so ist die Kündigung nicht etwa unwirksam, sondern statt der zu kurzen Kündigungsfrist wird von der Rechtsprechung im Wege der Umdeutung die nach dem Gesetz zulässige Kündigungsfrist eingesetzt. Hat der Vermieter hingegen in seinem Kündigungsschreiben eine zu lange Kündigungsfrist angegeben, so ist diese verlängerte Kündigungsfrist zulasten des Vermieters wirksam und verbindlich.

Die Kündigung des Vermieters muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Sie wirkt dann frühestens zum Ablauf des übernächsten Monats, soweit für den Vermieter aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses die dreimonatige Kündigungsfrist gilt. Grundsätzlich wirkt die Kündigung immer zum Monatsende. Es ist zu berücksichtigen, dass nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Samstag bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, auf die sich sowohl der Mieter als auch der Vermieter zur Wahrung der Kündigungsfrist berufen können, als Werktag zu berücksichtigen ist. Beim Samstag handelt es sich mietrechtlich um einen Werktag. Ist der dritte Tag eines Monats ein Samstag, so muss die Kündigung bis spätestens zu diesem Samstag dem Mieter zugegangen sein. Andernfalls beginnt die Kündigungsfrist erst am Anfang des darauf folgenden Monats, so dass sich das Mietverhältnis um einen Monat verlängert.

Kann der Mieter der Kündigung widersprechen ?

Selbst wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweist, kann der Mieter einen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses haben, weil die Kündigung für ihn eine besondere Härte bedeutet. Im Rahmen der Überprüfung des Sozialwiderspruchs haben die Gerichte eine Interessenabwägung zwischen dem Beendigungsinteresse des Vermieters und dem Fortführungsinteresse des Mieters vorzunehmen. Überwiegen unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses die Interessen des Mieters an der Fortführung des Mietverhältnisses, ist das Mietverhältnis ausnahmsweise zu verlängern. Im Zweifel hat dann das erkennende Gericht darüber zu entscheiden, ob und wie lange das Mietverhältnis verlängert wird. In Extremfällen kann das Gericht sogar eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit bestimmen.

Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses liegt regelmäßig dann vor, wenn es dem Mieter nicht möglich ist, sich adäquaten Ersatzwohnraum zu beschaffen. Der Staat will durch diese Regelung verhindern, dass der Mieter in die Obdachlosigkeit gekündigt wird. Der Mieter darf jedoch nicht seine Situationen absichtlich verschlechtern, um so im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung gegenüber dem Vermieter zu obsiegen. Weitere Aspekte, die in die Interessenabwägung aufzunehmen sind, sind beispielsweise die Dauer des Mietverhältnisses, der Gesundheitszustand des Mieters und sein Alter. Gegebenenfalls ist auch zu berücksichtigen, ob der Mieter mehrere Kinder hat, die in Kindergarten, Schule und Freundeskreis fest verwurzelt sind. Es kann jedoch nicht generell gesagt werden, wann die Interessen des Mieters und wann die Interessen des Vermieters überwiegen. Hierbei handelt es sich um Einzelfallentscheidungen, bei denen auf den jeweils konkreten Sachverhalt abzustellen ist.

Der Widerspruch ist durch den Mieter schriftlich zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters muss der Mieter unverzüglich über die Gründe des Widerspruchs Auskunft erteilen. Der Widerspruch muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor der beabsichtigten Beendigung des Mietverhältnisses zugehen. Hat der Mieter diese Widerspruchsfrist versäumt, so kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen. Etwas anderes gilt jedoch, wenn es der Vermieter versäumt hat, in dem Kündigungsschreiben auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinzuweisen. In diesem Fall kann der Mieter den Widerspruch auch noch im ersten Termin zur mündlichen Verhandlung im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits erklären. Infolgedessen ist es einem Vermieter dringend anzuraten, auf die Möglichkeit des Sozialwiderspruchs des Mieters in dem Kündigungsschreiben hinzuweisen. Der Vermieter muss auch darauf hinweisen, dass der Sozialwiderspruch schriftlich und bis spätestens zwei Monate vor der anvisierten Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter abzugeben ist.