Der Energieausweis

1. Was ist ein Energieausweis und wer braucht ihn?

Ein Energieausweis gibt Auskunft über den Energieverbrauch eines Gebäudes.

Ab dem 01. Januar 2008 ist es Pflicht, bei jedem Verkauf und bei jeder Neuvermietung einer Wohnung oder eines Gebäudes einen Energieausweis vorzulegen und dem Interessenten die Einsichtnahme zu ermöglichen. Wird dieser Verpflichtung zuwider gehandelt, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Bußgeld geahndet wird.

Die neue Energieeinsparverordnung, die zum 01.01.2008 in Kraft tritt, sieht zwei unterschiedliche Arten von Energieausweisen vor:

Der Verbrauchsausweis: Dieser wird anhand der letzten drei Heizkostenabrechnungen ermittelt und gibt Auskunft über den durchschnittlichen Energieverbrauch in diesem Zeitraum.

Der Bedarfsausweis: Der Bedarfsausweis orientiert sich nicht an dem Verbrauch, sondern an dem Bedarf der Gebäudesubstanz. Es wird anhand verschiedener Komponenten (Fenster, Wärmedämmung, Heizkessel, Heizkörper und Heizungsleitungen) der konkrete Bedarf des Gebäudes errechnet.

Der Vorteil des Bedarfsausweises gegenüber dem Verbrauchsausweis ist, dass dieser objektiv, unabhängig von dem jeweiligen Verbrauchsverhalten des Bewohners  Auskunft über das energetische Verhalten des betroffenen Gebäudes gibt. Der Nachteil ist, dass ein Bedarfsausweis ein Sachverständigengutachten ist und infolgedessen sehr teuer.

Man wird davon ausgehen müssen, dass Verbrauchsausweise für bis zu 100,00 € zu haben sind, während für einen Bedarfsausweis bis zu 1.000,00 € aufgebracht werden müssen.

2. Besteht ein Wahlrecht zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis?

Ein völliges Wahlrecht zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis besteht lediglich im Jahr 2007. Ab dem 01. Januar 2008 gilt, dass Eigentümer von Häusern mit weniger als 5 Wohnungen zwingend einen Bedarfsausweis benötigen, während Eigentümer von Häusern mit 5 oder mehr Wohnungen ein Wahlrecht zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis haben.

Da ab dem 01. Januar 2008 das Wahlrecht entfällt, ist es zumindest den Eigentümern von Häusern, die weniger als 5 Wohnungen haben, dringend zu empfehlen, sich noch im Jahr 2007 über die Energieausweise zu informieren und gegebenenfalls auf „Vorrat“ einen kostengünstigen Verbrauchausweis für die Immobilie zu verschaffen.

3. Wer muss zahlen, der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft?

Der Energieausweis ist gebäudebezogen. Er bezieht sich mithin nicht auf die einzelne Wohnung in dem Gebäude. Wenn in einem Mehrfamilienhaus mit beispielsweise 4 Wohnungen lediglich ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen oder neu vermieten will, ist ein Energieausweis für das gesamte Gebäude zu erstellen. Die Kosten für die Erstellung eines solchen Energieausweises trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Kosten für die Stellung eines Energieausweises können wohl nicht auf die Mieter des Gebäudes umgelegt werden. Es handelt sich bei der Ausstellung eines Energieausweises nicht um eine „Modernisierungsmaßnahme“, deren Kosten über eine Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden könnten. Es handelt sich wohl auch nicht um Betriebskosten, da diese Kosten nicht „für den Betrieb des Gebäudes“ anfallen. Aber die Frage der Umlegbarkeit der Kosten für die Ausstellung des Energieausweises über die Betriebskosten auf den Mieter werden letztlich die Gerichte entscheiden müssen, da mit entsprechendem Argumentationsaufwand diese Kosten auch als Betriebskosten definiert werden könnten. Die Meinungen in der Literatur sind unterschiedlich.

4. Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Diejenigen Vermieter, die im Jahr 2007 noch das freie Wahlrecht zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis ausüben, können sich durch die Beschaffung eines kostengünstigen Verbrauchsausweises somit für 10 Jahre „den Rücken freihalten“.

5. Was gilt bei gemischt genutzten Gebäuden?

Fraglich ist, ob für gemischt genutzte Gebäude, die sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich genutzt werden, zwei Ausweise erforderlich sind oder ob lediglich ein Ausweis beschafft werden muss. Lediglich ein Ausweis ist erforderlich, wenn die Gewerbenutzung wohnähnlich ist. Dies wird bei Steuerberater - und Rechtsanwaltspraxen zu bejahen sein. Ist diese Wohnähnlichkeit nicht gegeben (z. B. bei der Nutzung als Supermarkt, Bäcker oder Fleischer) ist darauf abzustellen, ob ein nicht unerheblicher Teil des Gebäudes für die Gewerbenutzung zur Verfügung steht. Die Erheblichkeitsgrenze wird bei ca. 10 % liegen. D.h., dass bei einer nicht wohnänlichen Nutzung, die mehr als 10% des Gebäudes ausmacht, zwei Energieausweise erforderlich sind.

6. Wer stellt den Energieausweis aus?

Der Verbrauchsausweis wird von den Energieversorgungsunternehmen ausgestellt. Die jeweiligen Mieter eines Gebäudes müssen zu diesem Zwecke ihre Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre dem Energieversorger zur Verfügung stellen. Hierauf dürfte der Vermieter einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch haben, eine konkrete gesetzliche Regelung fehlt jedoch.

Die Bedarfsausweise werden von Architekten, Dipl.-Ing. oder aber auch Fachbetrieben für die Installation von Heizungen ausgestellt. Die zur Verwaltung der Energieausweise extra geschaffene Behörde „DENA“ (Deutsche Energieagentur) führt Listen, auf denen die Aussteller von Energieausweisen verzeichnet sind.

FAZIT:

Es ist allen Wohnungseigentümern, die nach dem 01. Januar 2008 einen Bedarfsausweis beantragen müssten, zu empfehlen, noch im Jahr 2007 die Wahlfreiheit zu nutzen und sich einen Verbrauchsausweis für ihre Immobilie zu verschaffen. Der Verbrauchsausweis ist um ein vielfaches günstiger als der Bedarfsausweis und hat eine Gültigkeitsdauer von 10 Jahren.