Die neuen Möglichkeiten der Wohnungseigentümer

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat im Februar 2007 den Bundesrat passiert und wird Mitte des Jahres 2007 in Kraft treten. Die Reform sieht eine Stärkung der Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer gegenüber dem heute noch in vielen Bereichen geltenden Einstimmigkeitsprinzip und flexiblere Möglichkeiten hinsichtlich Modernisierungs- und Energieeinsparungsmaßnahmen vor:

Nach derzeitigem Recht bedürfen Modernisierungsmaßnahmen, die ohne konkreten Reparaturbedarf durchgeführt werden sollen (z.B. Anbringung einer Wärmedämmung oder Austausch einer alten aber funktionstüchtigen Ölheizung durch eine moderne Brennwertgastherme), der Zustimmung aller hiervon betroffenen Wohnungseigentümer. Nach neuem Recht können solche Maßnahmen mit einer 3/4-Mehrheit beschlossen werden. Wurden und werden nach dem bis Mitte 2007 geltendem Recht  Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt, so werden grundsätzlich die Kosten dieser Maßnahmen nach dem gesetzlichen Umlageschlüssel nach Wohnungseigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt, auch wenn die Maßnahmen nur einem Wohnungseigentümer zugute kommen (z.B. Austausch der Fenster in nur einer Wohnung). Ein Abweichen von dem gesetzlichen Umlageschlüssel ist nach dem bis Mitte 2007 geltendem Recht nur einstimmig möglich. Nach neuem Recht ist eine abweichende, aber zwingend sachgerechte Verteilung (z.B. Umlage der Kosten auf denjenigen, dem die Arbeiten zugute kommen) im Einzelfall mit einer ¾ Mehrheit möglich. Der generelle Verteilerschlüssel für „Wohngelder“ kann nach neuem Recht sogar mit einfacher Mehrheit geändert werden, nach derzeitigem Recht bedarf es hierfür einer einstimmigen Vereinbarung. Der „Abweichler“ in der Wohnungseigentümergemeinschaft wird daher in Zukunft mit seiner Stimme in wesentlichen Bereichen keine Sperrminorität mehr haben, um die Durchführung wichtiger und sinnvoller Maßnahmen zu verhindern.

Aber auch der einzelne Wohnungseigentümer gewinnt neue Möglichkeiten. Hat nach derzeitigem Recht der einzelne Wohnungseigentümer nur unter sehr engen Voraussetzungen einen individuellen und gesetzlich nicht geregelten Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung, wenn diese grob unbillig ist und zu unzumutbaren Härten führt, hat er nach neuem Recht einen gesetzlich geregelten Änderungsanspruch, wenn die Gemeinschaftsordnung ihn unbillig benachteiligt.

Neben diesen Änderungen, die den einzelnen Wohnungseigentümer unmittelbar betreffen, sieht das reformierte Wohnungseigentumsgesetz auch gravierende Änderungen im Hinblick auf die Wohnungseigentümergemeinschaft und prozessuale Änderungen vor. Jedem Wohnungseigentümer ist daher anzuraten, sich intensiv über seine neuen Möglichkeiten zu informieren.