Zur Wirksamkeit von Eigentümerbeschlüssen in einer Einmannversammlung

OLG München 34 WX 014/07 vom 11. Dezember 2007

Das Oberlandesgericht München hatte über folgende Fallkonstellation zu entscheiden:

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestand aus drei Wohnungseigentümern. Es war ein externer Verwalter eingesetzt.

Der Verwalter hatte einen Termin für eine Wohnungseigentümerversammlung anberaumt und hierzu geladen. Die Wohnungseigentümerversammlung sollte in einem Gasthaus im Ort der Wohnanlage stattfinden. Zwei Wohnungseigentümer hatten dem Verwalter Vollmacht erteilt. Der dritte Wohnungseigentümer rief ca. 1 Stunde vor Versammlungsbeginn bei dem Verwalter an und teilte mit, er werde an der Versammlung nicht teilnehmen. Daraufhin hatte der Verwalter die Wohnungseigentümerversammlung kurzerhand in sein Büro verlegt. Dort hatte er unter anderem über die Jahresabrechnung und über die Entlastung der Verwaltung durch Ausübung der ihm erteilten Vollmachten abgestimmt. Das Protokoll über die Eigentümerversammlung fertigte der Verwalter nahezu zwei Monate nach Durchführung der Versammlung und versandte das Protokoll sodann.

Im Ergebnis hat der Verwalter daher eine Einmannversammlung abgehalten und das Protokoll über diese Einmannversammlung erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist an die Wohnungseigentümer versandt.

Das Oberlandesgericht München hat entschieden, dass die Beschlüsse auf der Einmannversammlung nicht zustande gekommen sind. Sie waren mithin nichtig und brauchten von dem Oberlandesgericht München nicht mehr für ungültig erklärt werden.

Es sei zwar grundsätzlich möglich, dass auch eine Einmannversammlung wirksame Eigentümerbeschlüsse fassen kann.

Aus Gründen der Rechtssicherheit sei jedoch unverzichtbar, dass die Kundgabe der Stimmabgabe nach außen in Erscheinung trete, mithin tatsächlich als Formalakt stattfinden müsse. Ebenso sei es unverzichtbar, dass das Beschlussergebnis durch den Versammlungsleiter bekannt gegeben wird, da erst durch die Bekanntgabe des Beschlussergebnisses der Eigentümerbeschluss rechtswirksam zustande komme.

Die spätere Abfassung eines Protokolls über die Versammlung durch den Versammlungsleiter reiche nicht aus, um diese Formalitäten zu erfüllen. Zwar brauche die Protokollierung der Beschlüsse nicht in der Versammlung zu erfolgen. Es müsse dann jedoch auf andere Weise die Fixierung des Abstimmungsvorgangs und seines Ergebnisses sichergestellt sein. Daran fehlte es in dem zu entscheidenden Fall.

Da an zustandegekommene Eigentümerbeschlüsse weitreichende Rechtsfolgen geknüpft werden und da das Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses insbesondere die Anfechtungsfrist auslöst, sei es aus Gründen der Rechtssicherheit unabdingbar, wenn an das Zustandekommen von Eigentümerbeschlüssen strenge (formale) Anforderungen gestellt werden, um nicht erschienene Wohnungseigentümer vor Manipulationen zu schützen.