Entziehung des Wohnungseigentums des säumigen Wohngeldzahler

Der Bundesgerichtshof hatte in seinem Urteil vom 19. Januar 2007, Aktenzeichen V ZR 26/06 über den Antrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf Entziehung des Wohnungseigentums gegen einen mit dem Hausgeld stets säumigen Miteigentümer zu entscheiden. Dieser Miteigentümer zahlte regelmäßig das Hausgeld nicht und ließ sich nur im Rahmen wiederholter gerichtlicher Auseinandersetzungen zum Ausgleich des Hausgeldrückstandes bewegen. Mit den laufenden Hausgeldzahlungen blieb er dann jedoch wiederum säumig.

Nachdem für die Wirtschaftsjahren 2003 bis 2005 erneut Hausgeldsrückstände aufgelaufen waren, beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft, ein Wohnungseigentumsentziehungsverfahren gegen den Säumigen Wohnungseigentümer einzuleiten. Im Laufe dieses Verfahrens zahlte der Wohnungseigentümer wiederum sämtliche Rückstände.

Der gerichtliche Antrag auf Entziehung des Wohnungseigentums ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz grundsätzlich zulässig. Voraussetzung ist, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtung schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutete werden kann.

Das Gesetz kennt zwei Regelfälle:

1. wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die aus dem Gemeinschaftseigentum resultierenden Pflichten verstößt,

2. wenn der Wohnungseigentümer mit der Erfüllung der Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung des Gemeinschaftseigentums länger als drei Monate in Verzug gerät.

Letzteres war im vorliegenden Fall zwar grundsätzlich gegeben, durch den vollumfänglichen Ausgleich des Rückstands konnte der säumige Wohnungseigentümer diese Pflichtverletzung jedoch „heilen“, sodass der Wohnungseigentumsentziehungsantrag auf den Zahlungsverzug grundsätzlich nicht mehr gestützt werden konnte.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dennoch die Voraussetzungen eines Wohnungseigentumsentziehungsantrags vorliegen können. Die ständig verspätete Wohngeldzahlung und der Umstand, dass der säumige Wohnungseigentümer nur im Rahmen gerichtlicher Auseinandersetzungen zum Ausgleich der Wohngeldrückstände bewegt werden kann, können nach Auffassung des Bundesgerichtshofs eine so gravierende Pflichtverletzung darstellen, dass es den übrigen Wohnungseigentümern nicht zugemutet werden kann, mit dem säumigen Wohnungseigentümer die Gemeinschaft fortzusetzen. Wenn sich ein Wohnungseigentümer nicht nur selten und geringfügig seiner Kostentragungspflicht entzieht, kann hierdurch der Wohnungseigentümergemeinschaft die wirtschaftliche Planungssicherheit genommen und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nachhaltig beeinträchtigt werden. Wenn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von einem Wohnungseigentümer nachhaltig beeinträchtigt wird, so stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die eine Fortführung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit diesem Wohnungseigentümer unzumutbar macht.

Zwingend erforderlich ist jedoch, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den säumigen Wohnungseigentümer wegen seiner Pflichtverletzung vor Stellung des Wohnungseigentumsentziehungsantrags qualifiziert schriftlich abgemahnt hat. Sie muss den säumigen Wohnungseigentümer mithin darauf aufmerksam gemacht haben, dass die zögerliche Zahlungsweise zu einer Entziehung des Wohnungseigentums führen kann.

Die Fortführung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem säumigen Wohnungseigentümer ist nur dann als unzumutbar einzuordnen, wenn dem säumigen Wohnungseigentümer zuvor die Möglichkeit gegeben wurde, sich mit seiner Pflichtverletzung auseinanderzusetzen und sein Verhalten anzupassen. Tut er dies trotz einer ihm hierfür eingeräumten Möglichkeit nicht, ist von einer Unzumutbarkeit der Fortführung der Gemeinschaft mit ihm auszugehen.