Ansprüche auf Aufwendungsersatz aus Notgeschäftsführung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft

OLG München, Beschluss vom 15. Januar 2008, 32 WX 129/07

Das Oberlandesgericht München hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Wohnungseigentümer Gemeinschaftseigentum hatte instand setzen lassen, weil das Gemeinschaftseigentum stark beschädigt und sanierungsbedürftig war und der Einsturz des Daches drohte. Der faktische Verwalter der Wohnungseigentumsanlage hatte sich zuvor geweigert, irgendwelche Maßnahmen zur Schadensbeseitigung zu veranlassen.

Der geschäftsführende Wohnungseigentümer nahm nunmehr die Miteigentümer unmittelbar unter dem Gesichtspunkt der Notgeschäftsführung und der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag in Anspruch.

Das Oberlandesgericht München vertritt die Auffassung, dass dem geschäftsführenden Wohnungseigentümer grundsätzlich Ansprüche auf Aufwendungsersatz aus einer Notgeschäftsführung zustehen, da wegen des Zustands des Daches die Gefahr eines unmittelbar drohenden weiteren Schadens am Gemeinschaftseigentum drohte, die es unzumutbar machte, die Herbeiführung einer gerichtlichen Entscheidung hinsichtlich der Ersetzung eines Eigentümerbeschlusses über die Durchführung von Dachsanierungsarbeiten abzuwarten. Auch seien die durchgeführten Sanierungsarbeiten hinsichtlich des Umfangs von der Notgeschäftsführung gedeckt gewesen, da der Einsturz des Daches drohte. Grundsätzlich sind von der Notgeschäftsführung nur solche Maßnahmen gedeckt, die den Eintritt des unmittelbar drohenden Schadens verhindern und die Gefahrenlage beseitigen, da es grundsätzlich der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter obliegt, für Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen.

Das Oberlandesgericht München vertrat jedoch die Auffassung, dass der Notgeschäftsführer bzw. der Geschäftsführer ohne Auftrag – mithin der geschäftsführende Wohnungseigentümer – seine übrigen Miteigentümer nicht unmittelbar auf Aufwendungsersatz in Anspruch nehmen kann. Sein Anspruchsgegner sei vielmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft, die nach Auffassung des Bundesgerichtshofs rechtsfähig ist und infolgedessen als Rechtssubjekt im Rechtsverkehr teilnimmt (vgl. BGH VII ZR 236/05 vom 12. April 2007). Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei daher auch Trägerin der für sie als Gemeinschaft gesetzlich begründeten Pflichten und daher einem Notgeschäftsführer bzw. Geschäftsführer ohne Auftrag zum Ausgleich seiner Aufwendungen verpflichtet. Der geschäftsführende Wohnungseigentümer könne auf das vorhandene Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugreifen, beispielsweise auf die Gemeinschaftskonten bei Banken, die Instandhaltungsrücklage oder auf den Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die einzelnen Wohnungseigentümer auf eine ordnungsgemäße Verwaltung, mithin auf den Beschluss einer Sonderumlage, um den Aufwendungsersatz sicherzustellen.

Daneben könne der Notgeschäftsführer seine Aufwendungen nicht direkt bei einem Miteigentümer einfordern.