Kündigung des Vermieters wegen eines durch eine einseitige Änderung des Vermietungskonzepts durch den Vermieter verursachten Mietrückstandes des Mieters nicht treuwidrig

BGH Urteil vom 17.03.2010 – XII ZR 108/08

Der Bundesgerichtshof hatte über die Wirksamkeit einer Kündigung eines Mietvertrags wegen eines Mietrückstandes zu entscheiden, der durch eine einseitige Änderung des Vermietungskonzepts des Vermieters verursacht worden war.

Die Klägerin vermietete der Beklagten Räume zum Betrieb eines Cafes. Ursprünglich war von der Klägerin eine Vermietung der Etagen oberhalb dieser Räume als Büroräume geplant. Weil sich aber diese geplante Vermarktung nicht verwirklichen ließ, wurden die Räume in diesen Etagen zu Wohnräumen umgebaut und vermietet. Dadurch verschlechterte sich die wirtschaftliche Situation des Cafes der Beklagten erheblich, so dass sie für mehrere Monate ihre Miete nicht bezahlen konnte. Aufgrund des Mietrückstandes kündigte daraufhin die Klägerin der Beklagten. Nun klagte die Klägerin auf Rückgabe der vermieteten Räume.

Erst beim Bundesgerichtshof war die Klage erfolgreich. Nach der Ansicht des Gerichts war die Kündigung nicht treuwidrig und folglich wirksam. Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist treuwidrig, wenn der Mietvertrag nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage an die veränderten Umstände angepasst werden muss. Der Wegfall bzw. die Störung der Geschäftsgrundlage liegen vor, wenn sich nach dem Vertragsabschluss bestimmte Umstände ändern, die Vertragsgrundlage geworden sind, die Veränderung unvorhersehbar war, der Vertrag bei Vorhersehbarkeit der Veränderung nicht abgeschlossen oder zumindest mit anderem Inhalt angeschlossen worden wäre und ein Festhalten am Vertrag mit dem vereinbarten Inhalt unzumutbar ist. Die Voraussetzungen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage sah der Bundesgerichtshof als nicht gegeben an. Nur im Falle einer Vermietung der Etagen oberhalb der Räume der Beklagten wäre ein günstiger Umsatz der Beklagten zu erwarten gewesen, da Wohnraummieter im Gegensatz zu Büroangestellten eher selten ein im selben Haus gelegenes Cafe aufsuchen. Aber fehlgeschlagene Gewinnerwartungen des Geschäftsraummieters liegen allein in seinem Risikobereich, so dass die Klägerin zu einer Vertragsanpassung nicht verpflichtet war. Also war die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin wirksam.