Kosten für Öltankreinigung vom Mieter zu tragende Betriebskosten

BGH Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 221/08

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Kosten für die Reinigung eines Öltanks Betriebskosten sind mit der Folge, dass der Vermieter von Wohnraum sie auf den Mieter umlegen darf.

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Streitig zwischen den Parteien war ein Betrag von 103,50 €, mit dem der Kläger in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004/2005 belastet worden war. Hierbei handelte es sich um den auf die Wohnung des Klägers entfallenden Anteil für die in diesem Zeitraum durchgeführte Reinigung des Öltanks, die gemäß Rechnung der K. GmbH vom 28.06.2005 insgesamt 606,68 € kostete. Der Kläger begehrte die Rückzahlung des auf ihn umgelegten Betrages von 103,50 € nebst Zinsen. Der Kläger blieb mit seiner Klage in allen Instanzen erfolglos.

Die Kosten für die Öltankreinigung sind umlagefähige Betriebskosten nach § 2 Nr.4a BetrKV. Als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind ausdrücklich die Kosten der Reinigung der Anlage aufgeführt. Es handelt sich nicht um – nicht umlagefähige – Instandhaltungskosten. Nach § 1 Abs.2 Nr.2 BetrKV sind Instandhaltungskosten Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Diese gehören gemäß § 1 Abs.2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten. Instandhaltungskosten betreffen Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks dient dagegen nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar. Außerdem handelt es sich bei den Kosten für die Öltankreinigung um laufende Kosten. Für laufende Kosten, wie dies für die Bejahung von umlagefähigen Betriebskosten erforderlich ist, reicht ein mehrjähriger Turnus aus, wie das bei der Öltankreinigung der Fall ist.

Die Betriebskosten, die im Abstand von mehreren Jahren anfallen, dürfen ebenso in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.