Endrenovierung trotz unwirksamer Endrenovierungsklausel -

Erstattungsanspruch des Mieters

BGH VIII ZR 302/07

Der Bundesgerichtshof hatte über eine Fallkonstellation zu entscheiden, in der der Vermieter mit dem Mieter in einem Mietvertrag eine Endrenovierung der Wohnung im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses mietvertraglich vereinbart hatte. Die Endrenovierungsklausel war unwirksam. Gleichwohl führte der Mieter im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Endrenovierungsklausel die Endrenovierung durch.

Erst nachdem der Mieter die Endrenovierung durchgeführt hatte, erfuhr er, dass die mietvertraglich vereinbarte Endrenovierungsklausel unwirksam war. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass ihm nunmehr ein Kostenerstattungsanspruch gegen den Vermieter aufgrund der vertraglich nicht geschuldeten Durchführung der Endrenovierung zusteht.

Der Bundesgerichtshof hat diesbezüglich entschieden, dass ein Erstattungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter aus ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht kommt, da der Mieter die Endrenovierung aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und mithin ohne Rechtsgrund durchgeführt hat. Der Wert der rechtsgrundlos verschafften Bereicherung bemisst sich insoweit nach dem Betrag der üblichen bzw. der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Es ist jedoch zu beachten, dass die Mieter grundsätzlich von der ihnen mietvertraglich eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen, die Schönheitsreparaturen bzw. die Endrenovierung in Eigenleistung durchzuführen. In diesem Fall bemisst sich der Erstattungsanspruch des Mieters nach demjenigen, was der Mieter billigerweise neben dem Einsatz an Freizeit als Kosten für die erforderlichen Renovierungsmaterialien und als Arbeitsentgelt für seine Helfer aus dem Verwandten- und Freundeskreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

Dem Gericht ist es gestattet, den Wert der durchgeführten Renovierungsarbeiten zu schätzen.

Der Bundesgerichtshof hat zudem klargestellt, dass eine Ersatzpflicht auf der Grundlage eines Schadensersatzanspruch nicht in Betracht kommt, weil dem Vermieter in dem konkreten Fall kein Verschuldensvorwurf wegen der Verwendung einer unwirksamen Endrenovierungsklausel gemacht werden konnte. Dem Mieter steht gegen den Vermieter auch kein Aufwendungsersatzanspruch nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag zu, da der Mieter, der im Vertrauen auf die Wirksamkeit einer tatsächlich unwirksamen mietvertraglich vereinbarten Endrenovierungsklausel nach einem Willen ein eigenes Geschäft durchführt und nicht etwa ein Geschäft des Vermieters.