Flächenabweichung in der Mietwohnung und Mieterhöhung

BGH VIII ZR 205/08 vom 8. Juli 2009

Der BGH hat über einen Sachverhalt zu entscheiden, in dem ein Vermieter von seinem Mieter eine Mieterhöhung verlangte, die auf der in dem Mietvertrag angegebenen Wohnfläche basierte. Die tatsächliche Wohnfläche des Mietobjekts war jedoch kleiner, wobei die Wohnflächenabweichung zum Nachteil des Mieters die Erheblichkeitsgrenze von 10 % nicht überschritt.

Der Mieter vertrat die Auffassung, dass gleichwohl die Mieterhöhungsberechnung nicht von der in dem Mietvertrag eingetragenen Wohnfläche ausgehen könne, sondern von der tatsächlichen Wohnflächenberechnung. Dieser Rechtsauffassung des Mieters ist der Bundesgerichtshof entgegengetreten. Der Bundesgerichtshof vertritt die Auffassung, dass bei der Berechnung einer Mieterhöhung von der in dem Mietvertrag angegebenen Wohnfläche auszugehen ist, selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche geringer ist und die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. In diesem Fall ist der Mieter an der vertraglichen Vereinbarung festzuhalten. Erst wenn die Erheblichkeitsgrenze von 10 % überschritten wird, kann der Mieter verlangen, dass die Mieterhöhungsberechnung sich nach der tatsächlichen Wohnfläche und nicht nach der in dem Vertrag angegebenen Wohnfläche richtet. Der Bundesgerichtshof hat insoweit ausgeführt, dass die Vereinbarung einer unrichtigen Wohnfläche mit ihren mittelbaren Auswirkungen auf eine Mieterhöhungsberechnung keine solche Vereinbarung ist, die gem. § 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre, da sie vom Schutzzweck dieser Normen nicht erfasst wird.