Kündigung des Vermieters wegen unterbliebener Zahlung der Prozesskosten eines früheren Räumungsprozesses durch den Mieter unwirksam

BGH Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 267/09

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob die Nichtzahlung von Prozesskosten eines früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozesses den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Die Vermieterin hatte den Mietvertrag mit dem Mieter wegen eines erheblichen Zahlungsrückstands an Mietzahlungen fristlos gekündigt und anschließend Räumungsklage erhoben. Diese Kündigung wird nach § 569 Abs.3 Nr.2 BGB unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Weil innerhalb dieser Frist die ARGE für den Mieter die Mietrückstände überwies, wurde der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und dem Mieter die Prozesskosten auferlegt. Da der Mieter diese Kosten nicht beglich, wurde ihm von der Vermieterin der Mietvertrag fristlos gekündigt. Die Räumungsklage der Vermieterin war erfolglos.

Zwar verletzt der Mieter durch die Nichtleistung der Prozesskosten seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Sinn des § 569 Abs.3 Nr.2 BGB ist es, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Mit dieser Intention ist es nicht zu vereinbaren, wenn zwar die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhältnis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen. Daraus folgt die Unwirksamkeit der Kündigung durch die Vermieterin.