Die fristlose Kündigung einer Wohnung wegen erheblicher Wohnflächenabweichung

BGH VIII ZR 142/08 vom 29. April 2009

In einem Mietvertrag über eine Wohnung war als Wohnfläche das Flächenmaß von ca. 100 m² angegeben. Nachdem der Mieter festgestellt hatte, dass die tatsächliche Wohnung der Wohnung um mehr als 10 % geringer war als die vertraglich vereinbarte Wohnfläche kündigte er die Wohnung fristlos und forderte aufgrund der Wohnflächenabweichung überzahlte Miete zurück.

Im Rahmen der erstinstanzlichen Auseinandersetzung hatte das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten eingeholt, das ergab, dass sich die Wohnfläche tatsächlich lediglich auf 77,37 m² belaufe und mithin um 22.63 % von der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht. Die Instanzgerichte sahen zwar den Rückforderungsanspruch des Mieters hinsichtlich überzahlter Miete als gegeben an, deuteten jedoch die fristlose Kündigung in eine fristgerechte Kündigung um, da sie der Auffassung waren, die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung liegen nicht vor.

Dieser Rechtsprechung ist der Bundesgerichtshof entgegengetreten. Er hat klargestellt, dass eine Wohnflächenabweichung von 22,63 % zu Lasten des Mieters zur Folge hat, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund im Sinn des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB vorliegen. Es sei nicht erforderlich, dass der Mieter weitergehend darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Soweit die Tatbestandsvoraussetzungen eines gesetzlich nominierten „wichtigen Grundes“ vorliegen, der von gesetzteswegen eine fristlose Kündigung rechtfertigt, ist davon auszugehen, dass tatsächlich ein wichtiger, die fristlose Kündigung rechtfertigender Grund vorliegt. Der Darlegung weiter Tatsachen durch den Mieter bedürfe es nicht.

Der Bundesgerichtshof hat jedoch auch klargestellt, dass das Recht zur fristlosen Kündigung im Einzelfall verwirkt sein könne, wenn der Mieter nach Entdeckung der erheblichen Flächenabweichung nicht zeitnah die fristlose Kündigung ausspricht, sondern vielmehr den vertragswidrigen Zustand über einen längeren Zeitraum wissentlich toleriert.