Aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zu Rechtsfragen bei preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen)

BGH Urteile vom 24.03.2010 – VIII ZR 160/09; VIII ZR 177/09

Der Bundesgerichtshof hatte über die Rechtsfolgen der Unwirksamkeit von Mieterhöhungen und einer unwirksamen Klausel über Schönheitsreparaturen zu entscheiden.

Ausgangspunkt beider Urteile ist § 10 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG). Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn der Mieter einen niedrigeren Mietzins zahlen muss als nach diesem Gesetz zulässig ist. Die Norm ist nur auf öffentlich geförderten Wohnraum anwendbar.

Die Klägerin des einen Verfahrens ist seit 1981 Mieterin einer Wohnung in Berlin, die nach § 1 des Mietvertrages öffentlich gefördert ist. Die Grundmiete wurde vom Vermieter mehrfach nach § 10 WoBindG erhöht. Weil die Klägerin die Wohnung aber nicht für öffentlich geförderten Wohnraum hielt und deswegen die Mieterhöhungen als unwirksam ansah, begehrte sie durch ihre Klage die Rückzahlung der Erhöhungsbeträge.

Nachdem das Berufungsgericht die vor dem Amtsgericht erfolgreiche Klage abgewiesen hatte, wies der Bundesgerichtshof die Klage an das Berufungsgericht zurück, damit dieses die Ausführungen der Klägerin nochmals prüfe. Der Bundesgerichtshof räumte ein, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage des Mietvertrags geworden sei. Weil jedoch die Miete 44 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betrug, war nach der Auffassung des Gerichts für den Fall der Unwirksamkeit der Mieterhöhungen bei Fehlen dieser Geschäftsgrundlage ein unverändertes Festhalten am Vertrag für den Vermieter nicht zuzumuten. Somit habe der Vermieter nach § 313 BGB einen Anspruch auf Anpassung des Mietentgelts (Störung der Geschäftsgrundlage).

Im anderen Verfahren entschied der Bundesgerichtshof, dass der Vermieter öffentlich geförderten Wohnraums nach § 10 WoBindG und den entsprechenden Landesnormen die Miete erhöhen darf, wenn die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist. Die Beklagte, eine Wohnungsbaugenossenschaft, die öffentlich geförderten Wohnraum vermietet, bot dem Mieter an, die unwirksame Klausel durch eine wirksame zu ersetzen. Da der Mieter dieses Angebot jedoch ablehnte, erhöhte die Beklagte die Miete. Diese Mieterhöhung ist nach § 10 WoBindG zulässig. Nach § 28 Abs.4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) darf die Beklagte eine höhere Miete ansetzen, wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen im Mietzins nicht enthalten sind.