Die Vereinbarung von „Betriebskosten“ im Mietvertrag ist unzureichend für eine Abwälzung der Betriebskostenlast vom Vermieter auf den Mieter

LG Berlin, AZ: 67 S 119/04 vom 21. Oktober 2004

Das Landgericht Berlin hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem in einem Formularmietvertrag aus dem Monat Mai 1999 sich folgende Vereinbarung befand: „Vorauszahlung für Betriebskosten zur Zeit 70 DM“. Der Mietvertrag enthielt keine nähere Bestimmung, was unter Betriebskosten zu verstehen ist.

Das LG Berlin hat unter Bezugnahme auf einen Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 24. Februar 1994, des OLG Hamm vom 22. August 1997 und des Bundesgerichtshofs vom 7. April 2004 die Auffassung vertreten, dass die Vereinbarung von „Betriebskosten“ ohne nähere Erläuterung, was unter Betriebskosten zu verstehen ist, nicht ausreicht, um die Betriebskostenlast, die grundsätzlich gem. § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB auf dem Vermieter lastet, auf den Mieter formularvertraglich abzuwälzen. Es sei jedenfalls ein Verweis auf Anlage 3 zu § 27 der Berechnungsverordnung II bzw. § 2 Betriebskostenverordnung erforderlich.

Gerade im Hinblick darauf, dass grundsätzlich der Vermieter gem. § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB verpflichtet ist, die Betriebskosten zu tragen, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten von dem Vermieter auf ihn abgewälzt werden. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Kenntnis der Einzelheiten der umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 2. Berechnungsverordnung II bzw. § 2 Betriebskostenverordnung Allgemeingut geworden sind, so dass die bloße Erwähnung von Betriebskosten in einem Mietvertrag nicht als ausreichender Hinweis auf den Betriebskostenkatalog in den gesetzlichen Bestimmungen verstanden werden kann. Es ist daher ein ausdrücklicher Hinweis auf die gesetzlichen Regelungen erforderlich.