Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages über ein luxuriöses Einfamilienhaus

LG Krefeld Urteil vom 10.03.2010 – 2 S 66/09

Die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages durch den Vermieter setzt ein berechtigtes Interesse voraus. Ein berechtigtes Interesse liegt nach § 573 Absatz 2 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (Nr.1), der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Nr.2) oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (Nr.3). Eine ordentliche Kündigung aus letztgenanntem Grund bezeichnet man auch als Verwertungskündigung.

Das Landgericht Krefeld hatte über die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung eines Mietvertrages über ein luxuriöses Einfamilienhaus zu entscheiden.

Der Eigentümer dieses Einfamilienhauses trat eine Tätigkeit in den USA an und zog deshalb mit seiner Familie in die USA. Dieses Arbeitsverhältnis in Amerika wurde später beendet, so dass der Eigentümer arbeitslos wurde. Während seines Aufenthalts in den USA hatte er sein Haus vermietet. Weil er aufgrund seiner Arbeitslosigkeit kein Erwerbseinkommen mehr bezog und seinen Lebensunterhalt bestreiten musste, kündigte er den Mietvertrag, um das Haus zu verkaufen und vom Verkaufserlös zu leben und seine Familie zu versorgen. Die Mieter hielten jedoch die Verwertungskündigung für unwirksam. Der Eigentümer konnte die Kündigung vor dem Amtsgericht nicht durchsetzen, weil es die Kündigung mit der Begründung, diese sei nicht ausreichend begründet worden, für unwirksam hielt. Vor dem Landgericht Krefeld hatte er dagegen Erfolg.

Nach der Ansicht des Landgerichts stand das Bestehen des Mietverhältnisses einer angemessenen Verwertung entgegen. Der Eigentümer benötigte das Haus zum Verkauf, um für seinen und den Lebensunterhalt seiner Familie aufkommen zu können. Die Mieteinnahmen reichten hierfür nicht aus, weil sie geringer waren als die monatlichen Belastungen des Eigentümers. Grundsätzlich trägt der Vermieter das Risiko einer Fehlkalkulation. Doch zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages hatte der Eigentümer ein überdurchschnittliches Einkommen. Erst nach der Begründung des Mietverhältnisses wurde der Eigentümer arbeitslos, so dass die Vermietung seines Hauses für ihn unrentabel wurde. Auch war es unrealistisch, das Haus bei Fortbestehen des Mietvertrages zu verkaufen. Das Haus hatte keine durchschnittliche Ausstattung mehr, sondern war ein Luxushaus. Derartige Häuser wollen Käufer zur Eigennutzung erwerben und nicht als Kapitalanlage. Deswegen war die Kündigung des Mietvertrages erforderlich, um das Haus verkaufen zu können. Die Verwertungskündigung war also erforderlich.