Bundesgerichtshof: Schadensersatzanspruch des Mieters trotz Auszuges aus der Mietwohnung bei formal unwirksamer Kündigung, wenn Vermieter Eigenbedarf vorgetäuscht hat

(BGH VIII ZR 231/07 vom 08. April 2009)

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter nach dem Auszug aus einer Mietwohnung Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs auch dann geltend machen kann, wenn die Kündigung des Vermieters aus formalen Gründen unwirksam gewesen ist.

Die Klägerin war seit 1977 Mieterin in einem Wohnhaus der Beklagten in Berlin. Aufgrund einer Vereinbarung vom 4. Oktober 2002 zog sie aus der Wohnung aus, nachdem die Vermieter mehrfach das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt sowie eine Räumungsklage und Schadensersatzforderungen bei nicht rechtzeitiger Räumung angedroht hatten. Unmittelbar nach dem Auszug boten die Vermieter das Haus über einen Makler zum Verkauf an, von dem sie später Abstand nahmen. Die Mieterin ist der Auffassung, die Vermieter hätten den Eigenbedarf vorgetäuscht. Sie begehrt mit ihrer Klage die Rückgabe des Mietobjekts, hilfsweise macht sie Schadensersatzansprüche geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Mieterin hatte keinen Erfolg.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Mieterin führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

Zum Schutz des Mieters ist die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages durch den Vermieter nur unter bestimmten gesetzlich festgelegten Voraussetzungen zulässig. Nach § 573 Abs.1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses wird durch § 573 Abs. 2 BGB konkretisiert:

Nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters (Nr.1), Eigenbedarf (Nr.2) und das Interesse an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (Nr.3).

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Damit das Erfordernis des Vorliegens eines berechtigten Interesses faktisch nicht bedeutungslos wird, hat der Vermieter nach § 573 Abs.3 BGB die Gründe hierfür in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe sind nur zu berücksichtigen, soweit sie nachträglich entstanden sind. Wird vom Vermieter die Vorschrift des § 573 Abs.3 BGB nicht eingehalten, ist die Kündigung formal unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen kann, wenn er auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, obwohl die Kündigung bereits wegen Verstoßes gegen § 573 Abs.3 BGB unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter jedoch den Eigenbedarf schlüssig dargelegt hat und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.

Der Schadensersatzanspruch des Mieters wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich der Mieter mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt hat, obwohl er zu diesem Zeitpunkt mangels ordnungsgemäß begründeter Kündigungserklärungen – noch – nicht zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet war. Entscheidend ist nicht, ob der Mieter bereits zur Räumung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu zweifeln. Eine einvernehmliche Beendigung des Mietvertrages ohne eine nach § 573 Abs.3 BGB wirksame Kündigung schließt eine unfreiwillige Räumung der Mietwohnung dann nicht aus, wenn der Mieter irrtümlich das Vorliegen des Eigenbedarfs des Vermieters annimmt und somit glaubt, zur Herausgabe der Wohnung jedenfalls materiell verpflichtet zu sein