Rückforderungsanspruch des Mieters nach Mieterhöhungen wegen irrtümlicher Annahme einer Mietpreisbindung

BGH Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 160/09

Der Bundesgerichtshof hatte über die Rechtsfolgen von Mieterhöhungen zu entscheiden, die aufgrund der irrigen Annahme erfolgten, die Mietwohnung sei eine Sozialwohnung, die der Mietpreisbindung unterliege.

Bei Sozialwohnungen ist die Obergrenze des monatlichen Mietzinses der Betrag, der zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Eine solche Miete wird als Kostenmiete bezeichnet. Nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) ist der Vermieter einer Sozialwohnung berechtigt, Mieten, die niedriger als die Kostenmiete sind, bis zum Betrag der Kostenmiete einseitig zu erhöhen.

So wurde im vorliegenden Fall die Miete für die Wohnung, die die Klägerin von der Beklagten angemietet hatte, gemäß §§ 10, 8a WoBindG erhöht, weil die Parteien die Wohnung für eine Sozialwohnung hielten. Später stellte sich heraus, dass die Wohnung keine Sozialwohnung war und somit nicht der Mietpreisbindung unterlag. Da die Mieterhöhungen aber aufgrund von Vorschriften erfolgt waren, die nur für Wohnraum mit Mietpreisbindung gelten, verlangte die Klägerin von der Beklagten den Gesamtbetrag der vorgenommenen Mieterhöhungen zurück.

Die Klage war teilweise erfolgreich. Wenn die Parteien bei Mietvertragsabschluss irrtümlich davon ausgehen, dass die Mietwohnung der Mietpreisbindung unterliegt, und dieser Irrtum später erkannt wird, ist der Mietvertrag anzupassen. Rechtsfolge der Anpassung ist, dass die Beklagte von der Klägerin die Zustimmung zu Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Bei Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt stellt die ortsübliche Miete aber die Mietobergrenze von Mieterhöhungen dar. Im Fall, den der Bundesgerichtshof zu entscheiden hatte, lag in einem bestimmten Zeitraum die ortsübliche Miete unter der Kostenmiete. Daher kann die Klägerin den Differenzbetrag zwischen der Kostenmiete und der ortsüblichen Miete für diesen Zeitraum zurückfordern. Diesbezüglich hatte die Klägerin mit ihrer Klage Erfolg.