Zweckentfremdung der Mietwohnung zu gewerblichen Zwecken

BGH VIII ZR 165/08

Gegenstand der Entscheidung des Bundesgerichtshofs war die Fallgestaltung, dass ein Immobilienmakler seine Mietwohnung nutzte, um von dort aus sein Gewerbe zu betreiben. Ein eigenes Maklerbüro hatte der Immobilienmakler nicht angemietet. In dem Mietvertrag war aufgeführt worden, dass die Anmietung des Mietobjekts „zu Wohnzwecken“ erfolgt. Des weiteren war in dem Mietvertrag geregelt worden, dass der Mieter das Mietobjekt nur mit Zustimmung des Vermieters zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken nutzen darf.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung die teilweise Zweckentfremdung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken jedenfalls dann nicht dulden muss, wenn es sich um geschäftliche Aktivitäten seines Mieters aus freiberuflicher oder gewerblicher Tätigkeit handelt, die nach außen in Erscheinung tritt. Zwar könne der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Dies gelte jedoch nur dann, wenn es sich bei der gewerblichen Tätigkeit um eine solche handelt, von der keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

Insbesondere wenn der Mieter im Rahmen seiner geschäftlichen Tätigkeit Mitarbeiter in seiner Wohnung beschäftigt, kommt ein Anspruch gegen den Vermieter auf Gestattung der gewerblichen Tätigkeit regelmäßig nicht in Betracht.

Soweit ein Anspruch des Mieters auf eine Gestattung der teilweisen Zweckentfremdung der Wohnung für gewerbliche Tätigkeiten nicht besteht, kann die Zweckentfremdung eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten seitens des Mieters darstellen, die die Aussprache einer ordentlichen Kündigung seitens des Vermieters rechtfertigt.